Możliwość odpoczęcia od miejskiego zgiełku jest zbawieniem po tygodniu ciężkiej pracy. Dlatego większość osób marzy o własnym domku letniskowym za miastem – nad jeziorem lub morzem. Pozwolenie sobie na taką wygodę z jednej strony, wcale nie kosztuje zbyt wiele, a z drugiej mało kto dysponuje gotówką na zakup domku. Czy banki chętnie udzielają kredyty hipoteczne na domki letniskowe?

Sytuacja osób zainteresowanych sfinansowaniem nieruchomości użytkowanej okresowo nie wygląda najlepiej. Większość banków po prostu boi się udzielać kredytu hipotecznego, zabezpieczonegodomkiem letniskowym. Nawet jeśli mamy już działkę, na której chcemy postawić budynek za niewielką kwotę (do 100 tysięcy złotych), może to nie wystarczyć.

Dobrym sposobem na ominięcie ograniczeń stawianych przez banki, jest budowa domku całorocznego. Nie musi to być duży budynek, ale zamontowanie nawet prowizorycznego ogrzewania rozwiązuje po części sprawę kredytu hipotecznego. Niechęć do domków letniskowych wynika z ewentualnych trudności przy odsprzedaży nieruchomości przez bank (w przypadku gdy kredytobiorca nie spłacą zobowiązania).

Często stawianym limitem jest minimalna wartość kredytu hipotecznego. W ten sposób bank zyskuje pewność, że budynek zostanie wykonany z wysokiej jakości materiałów, z dbałością o każdy element. Ponownie chodzi o atrakcyjność nieruchomości na rynku wtórnym. Najlepsze banki (patrząc oczami osoby szukającej kredytu na domek letniskowy) stawiają próg minimalny na poziomie 20 tysięcy złotych. Kwota ta może sięgać nawet 200 tysięcy!

Wiele banków kredyty hipoteczne traktuje priorytetowo i daje się to odczuć w kontaktach z klientami. Dlatego szukając sposobu na zakup domku letniskowego, warto zapytać w kilku oddziałach o możliwość pożyczki. Niezależnie od respektowanych standardów, bankierzy często dopuszczają możliwość negocjacji. Przy dobrym zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, tak naprawdę można otrzymać pieniądze nawet na niewielki budynek. Konieczne jest jednak poniesienie sporego wysiłku, związanego z przygotowaniem dokumentacji dla banku.

Polacy jeszcze do niedawna byli zagorzałymi zwolennikami kredytów hipotecznych w walucie obcej. Oferowane przez banki niskie oprocentowanie i inne korzyści zachęcały do pobierania pieniędzy w euro czy frankach szwajcarskich. Kredyt walutowy niesie jednak za sobą nieprzyjemne konsekwencje. Chodzi głównie o spread walutowy, czyli krótko mówiąc różnice między ceną zakupu sprzedaży waluty. Którą dotychczas ustalał bank…

Niskie marże, brak prowizji. Polskie banki szczególnie zachęcały jeszcze kilka miesięcy temu do kredytu hipotecznego w walucie obcej. Wiele osób się na nie kusiło, niestety nie zdając sobie sprawy z późniejszych konsekwencji. Pomijając oczywiście kursy walut na światowych rynkach, bo na to nikt z detalicznych kredytobiorców nie ma wpływu.

Banki proponując niskie opłaty za prowadzenie kredytu walutowego, odbijały sobie wszystko na przeliczaniu kursów walut, polskie złote – waluta obca. Różnice między ceną zakupu a sprzedaży wynosiły często nawet kilkanaście groszy! Taniej dla kredytobiorców byłoby więc wymienić złotówki w kantorze lub innym banku. Niestety, wtedy kredytodawca naliczał dodatkową prowizję lub wymagał aneksu do umowy kredytowej i cała operacja stawała się nieopłacalna.

Ustawa antyspreadowa na szczęście skutecznie ukróciła ten proceder. Jako kredytobiorca mamy prawo spłacać zobowiązanie w banku od razu w euro czy franku szwajcarskim. Banki nie mają prawa naliczać za to dodatkowych opłat. Waluty możemy natomiast wymienić w prywatnych, tańszych kantorach.

Spłacanie kredytu hipotecznego z dbałością o jak najmniejszy spread walutowy wymaga poświęcenia dużej ilości czasu. Taką formę spłaty należy również dobrze przekalkulować. Wiele kantorów po wprowadzeniu ustawy antyspreadowej podniosło kursy sprzedaży popularnych walut dla kredytów hipotecznych. Jeśli różnica między naszym bankiem, w którym mamy kredyt hipoteczny, a innym miejscem (kantorem/bankiem) jest niewielka, nasz stracony czas i koszty dojazdu mogą się nie zwrócić w postaci mniejszej raty.

Polskie firmy to w dużej części mikroprzedsiębiorstwa, jednoosobowe lub zatrudniające niewielką ilość osób. Wynajmowanie lub kupno osobnej nieruchomości z przeznaczeniem na siedzibę staje się wtedy nieopłacalne. Dlatego wiele osób jest zainteresowanych kredytem hipotecznym na mieszkanie/dom, z przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Komercyjna część zajmuje wtedy tylko pewną część budynku.

Taka operacja wcale nie jest prosta. Banki przykładają szczególną uwagę do finansowanej nieruchomości, będącej jednocześnie zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Precyzyjne określenie przeznaczenia budynku, a tym samym jego wartości jest kluczową kwestią. Zmiana charakteru kredytu, z detalicznego na firmowy, automatycznie wprowadza wiele niepotrzebnego zamieszania. Nie można również liczyć na promocje i obniżki skierowane do klientów indywidualnych poszukujących kredytu hipotecznego.

Banki starając się rozgraniczyć kredyt mieszkaniowy z kredytem hipotecznym dla firm, pozwalają prowadzić działalność gospodarczą wyłącznie na określonej powierzchni budynku. Z reguły jest to około 20 do 50% całej powierzchni użytkowej. Niektóre placówki przyznanie kredytu uzależniają od rodzaju świadczonych usług.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie/dom, które mają być jednocześnie siedzibą firmy, to okazja na spore oszczędności. Pożyczka jest bowiem udzielana na takich samych zasadach jak klientowi indywidualnemu. Nie od dziś wiadomo, że jako kredytobiorca detaliczny możemy liczyć na atrakcyjne promocje. Często trafia się okazja na całkowite ominięcie prowizji i znaczne obniżeni marży naliczanej przez bank.

Chociaż łącząc kredyt mieszkaniowy z firmą otrzymujemy umowę identyczną jak klienci indywidualni, to banki stawiają niekwestionowane wymagania względem stażu przedsiębiorstwa. Podobnie jak przy kredycie dla firm, wymagana jest historia dłuższa niż 6-24 miesiące (w zależności od banku). Tylko w takim przypadku otrzymamy kredyt hipoteczny na nieruchomość, w którym prowadzona będzie działalność gospodarcza.

Każda nieruchomość może stać się zabezpieczeniem kredytu. Również ta należąca do firmy (siedziba, magazyn itd.). Przedsiębiorcy muszą się jednak liczyć z gorszymi warunkami niż klienci indywidualni. Banki stawiają przed partnerami biznesowymi nieco wyższe wymagania. Optymistycznie nie nastraja również ilość formalności potrzebnych do załatwienia przy kredycie hipotecznym dla firm.

Podstawowy warunek, którego nie da się ominąć przy składaniu wniosku o kredyt, to staż firmy. Banki wprawdzie przedstawiają różne wymagania w tej kwestii, ale trudno spodziewać się otrzymania kredytu, kiedy przedsiębiorstwo działa na rynku zaledwie kilka miesięcy. Absolutne minimum dla większości kredytodawców to 6 miesięcy stażu. Popularne są jednak wymogi istnienia firmy od 12 miesięcy lub dwóch lat. Rekordzista nie udziela kredytu dla firm ze stażem poniżej 30 miesięcy!

Kredyt hipoteczny z założenia wymaga dokładnego udokumentowania osiąganych zarobków. Właściciele przedsiębiorstw muszą się liczyć z dużą ilością formalności z tym związanych. Niezbędne będzie przede wszystkim zeznanie finansowe oraz zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego. Banki dodatkowo wymagają rzetelnych informacji na temat obiektu finansowania, czyli nieruchomości.

Chcąc przyciągnąć klientów indywidualnych na kredyty hipoteczne, banki przygotowują liczne promocje. Obniżka marży, brak prowizji i inne udogodnienia. Dla firm rzadko przewiduje się taką ofertę. Przedsiębiorcy muszą się raczej zadowolić podstawowymi parametrami i szukać najlepszej propozycji wśród standardowych produktów polskich banków.

Kredyt hipoteczny dla firm nie jest zbyt popularny i stąd wynika jego trudna dostępność. Wprawdzie sytuacja wygląda lepiej niż jeszcze kilka lat temu, ale zarówno przedsiębiorcy, jak i banki preferują inne rozwiązania. Leasing czy kredyt inwestycyjny są duże częściej wybieranym produktem. Zaciągając kredyt hipoteczny na firmę, trzeba się liczyć z nieco większymi trudnościami, ale nie niemożliwymi do przebycia.

Niepewna sytuacja na światowych rynkach sprawia, że banki coraz bardziej zaostrzają przepisy dotyczące kredytów hipotecznych. Z miesiąca na miesiąc maksymalna pożyczana kwota się zmniejsza. Żeby otrzymać duży kredyt, konieczne jest osiąganie wysokich zarobków. Przeciętna rodzina z dwójką dzieci czy młode małżeństwo muszą więc szukać alternatywnych sposobów na powiększenie swojej zdolności kredytowej.

Doświadczeni doradcy kredytowi wypracowali kilka planów, które pozwalają osiągnąć wymagany próg zdolności. Stosując się do porad specjalistów, można otrzymać nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej kredytu hipotecznego. Takie pole manewru powinno wystarczyć wszystkim zainteresowanym. Zatem, jak powiększyć zdolność kredytową?

Solidny klient to dla wszystkich banków na świecie priorytetowa sprawa. Niezależnie od wielkości portfela, każda regularnie spłacająca kredyty osoba może liczyć na specjalne traktowanie. Jest to szczególnie ważne przy kredytach hipotecznych, opiewających na kilkaset tysięcy złotych. W Polsce banki mogą się opierać na opiniach zawartych w Biurze Informacji Kredytowej. Czy dobra historia kredytowa ma jakiekolwiek znaczenie?

Każdy kto choć raz miał problemy z regularnym spłacaniem zobowiązania wobec banku i następnie chciał zaciągnąć kolejny kredyt, pewnie na własnej skórze przekonał się co dla instytucji finansowych znaczy baza danych Biura Informacji Kredytowej. Każdy niekorzystny wpis to zminimalizowanie niemal do zera swoich szans na kredyt hipoteczny.

Nikt nie chce współpracować z osobą nie wartą zaufania. Szczególnie banki, zarabiające na pożyczaniu pieniędzy. Jeśli w grę wchodzą duże kwoty, zachowane środki ostrożności są bardzo restrykcyjne. Historia kredytowa działa jednak również w drugą stronę – pozytywną.

W BIK są przechowywane informacje o wszystkich spłacanych przez daną osobę kredytach. Regularnie spłacane zobowiązanie, to duży plus na naszą korzyść w oczach banku. Chociaż polskie placówki nie przywiązują tak dużej wagi do danych BIK, to np. w Stanach Zjednoczonych z dobrą historią kredytową można zaciągać kolejne kredyty, bez przedstawiania zaświadczeń itd. Warto wtedy spłacać nawet niewielkie zobowiązanie, by otrzymać pozytywny wpis w kredytowej bazie danych.

W Polsce historia kredytowa to jedynie pośredni czynnik wpływający na decyzję banku. Przy kredycie hipotecznym odgrywa jednak znaczącą rolę. Mimo dziesiątek zaświadczeń i dokumentów mających potwierdzić naszą zdolność do płacenia miesięcznych rat, historia w BIK może przekreślić nasz wniosek.Jednak w przypadku gdy jesteśmy solidnymi partnerami, historia kredytowa pozwala mocno negocjować warunki pożyczki. Marża banku może zostać obniżona nawet o kilka dziesiętnych części procenta. W ostatecznym rozrachunku pozwala to na spore oszczędności.

Wielkość kredytu hipotecznego jest uzależniona nie tylko od zdolności kredytowej klienta, ale w dużym stopniu od wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości. Wiele banków gwarantuje kredyt hipoteczny nawet do 100% wartości nieruchomości (kilka banków oferuje ponad 100%!), ale konieczne jest wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Pojęcie ubezpieczenie może być tutaj nieco mylące. Usługa za którą płaci klient nie ma bowiem na celu chronienia jego interesów, ale interesów banku. Jeśli kredytobiorca miałby problemy ze spłatą zobowiązania, bank przejmuje nieruchomość. Sprzedanie jej na rynku wtórnym po odpowiedniej cenie nie byłoby jednak łatwe. Dlatego przyjęło się, że kredyt hipoteczny powinien mieć wielkość do 80% wartości nieruchomości. Każda kwota powyżej, wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Jak się okazuje otrzymanie pożyczki na 100% wartości kredytowej nieruchomości to dzisiaj nie problem. Niektóre banki oferują 110-120%! To naprawdę sporo i trzeba się dobrze zastanowić, czy taki kredyt hipoteczny na pewno jest odpowiedni dla naszego portfela.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie należy bowiem do najtańszych usług. Aktualne oferty to około 3,5-4,0% (od kwoty kredytu ponad regulaminowe 80% wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt). Przy niewielkim przekroczeniu progu (np. o zaledwie 5%), ubezpieczenie wyniesie kilkaset złotych. Jednak oferty rzędu 100-110% wartości zabezpieczenia, to już wydatek kilku tysięcy.

Należności za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego trzeba opłacać z góry za 3-5 lat. Każdy musi ponieść ten wydatek z własnej kieszeni. Rzadko jest on wliczany w kredyt hipoteczny (choć niektóre banki oferują taką opcję).
Opisane przykłady dotyczą kredytu hipotecznego w polskich złotych. Dla kredytów walutowych przewidziane są dużo bardziej restrykcyjne przepisy. Odbierając pieniądze na zakup mieszkania/domu w euro czy franku szwajcarskim, nie ma co liczyć na więcej niż 80 – 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Jak pokazują wyniki statystyczne z ostatnich kilkunastu miesięcy, banki zadowalają się coraz mniejszą marżą na kredyty hipoteczne. Niektóre placówki w relatywnie krótkim czasie obniżyły ją aż o 1%. Dla klientów byłby to rewelacyjne wiadomości, gdyby nie fakt, że obniżki marży są jedynie rekompensatą za nieustannie rosnące stopy procentowe w Polsce.

Naliczane odsetki od kredytu hipotecznego składają się głównie z marży naliczanej przez bank oraz stałej stopy procentowej. Oprocentowanie jest sumą tych wartości, więc od każdego ze wskaźników zależy, jakie miesięczne raty będzie płacił kredytobiorca. Każdy chce zaoszczędzić jak najwięcej, więc zainteresowani własną nieruchomością klienci nieprzychylnym okiem patrzyli na rosnące stopy procentowe. Na szczęście większość podwyżek została wyrównana przez obniżki marży w największych polskich bankach.

Niestety dla przeciętnego kredytobiorcy zmiany na rynku nie odbiły się znacząco na atrakcyjności kredytów hipotecznych w polskich złotych. Rzeczywiste oprocentowanie prezentuje się bowiem podobnie, jak przez obniżkami ze strony banków.
Obecnie średnia wartość marży naliczanych przez polskie banki to niewiele ponad 1%. W ubiegłym roku było trzeba płacić grubo ponad 2%. Na szczęście większość placówek zdecydowała się na pokaźne promocje, a właściwie stałe zmiany w ofercie. Obecnie najniższy wskaźnik waha się w okolicach 0,85%. W czasie trwania specjalnych promocji, można utrafić na jeszcze lepsze propozycje.

Zacięta walka między bankami o to, kto zaoferuje klientowi niższą marżę, doprowadziła do wielu nieczystych sytuacji. Muszą na to zwrócić szczególną uwagę wszyscy kredytobiorcy! Chodzi o teoretycznie wielkie obniżki (np. 0% marży przez pierwsze 12 miesięcy spłaty kredytu hipotecznego), które w późniejszym okresie okazują się bardzo niekorzystne. Początkowe oszczędności przeradzają się bowiem w wysokie opłaty, np. takie jak marża powyżej 1,5 p. proc. Podczas kilku lat spłaty kredytu hipotecznego, potrafi to solidnie podnieść koszty.

Telewizja, gazety, internet, ulotki – banki wykorzystują wszystkie formy przekazu, by zwrócić uwagę potencjalnego klienta. Kredyty hipoteczne są reklamowane jako łatwo dostępne, tanie i bezpieczne. Wystarczy wczytać się w treść promocyjnej oferty, by zostać zaciekawionym niską marżą, prowizją i niewielkimi miesięcznymi ratami. Jak naprawdę wygląda promocyjna „niska marża”?

Niestety pod przykrywką wielkiej promocji najczęściej kryje się chęć ściągnięcia z kredytobiorców dodatkowej gotówki. Wartości podawane w reklamach dotyczą jedynie kilku pierwszych miesięcy spłaty kredytu hipotecznego. Banki wcale nie kryją takiego założenia (promocje obowiązują z reguły przez pierwsze 6-12 miesięcy), ale nikt nie podaje rzeczywistych odsetek, naliczanych przez następny, znacznie dłuższy, okres spłaty.

Promocję na niską marżą czy prowizję warto dokładnie prześwietlić. Porównanie specjalnych ofert ze standardowymi, dostępnymi w innych bankach, nie powinno nikomu przysporzyć kłopotów. Warto jednak zasięgnąć opinii fachowca – niezależnego doradcy finansowego. Unikniemy w ten sposób ewentualnych pomyłek, których możemy dopuścić się podczas indywidualnego zestawiania poszczególnych ofert kredytów.

Pożądaną wartością jest realna marża, naliczana przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Przy promocyjnej pożyczce, konieczne będzie uśrednienie wielkości marży. Co z tego, że przez pierwsze kilka miesięcy zapłacimy zaledwie dziesiętne części procenta odsetek, jak w dalszym etapie spłaty koszty wzrosną wyraźnie ponad średnią rynkową.

Jak pokazały porównania kredytów hipotecznych dostępnych w promocji, z tymi dostępnymi w standardowej ofercie najlepszych polskich banków, większość super-ofert wypada dużo gorzej od najtańszych kredytów hipotecznych. Oszczędności podniesione przez pierwsze kilka miesięcy, nijak się mają do późniejszych strat, spowodowanych wyraźnym podwyższeniem marży.

Promocyjne kredyty hipoteczne mocno utrudniają skuteczne porównanie kredytów hipotecznych. Wartości podawane przez banki potrafią całkowicie zmienić rezultaty zestawienia.

Każdy zorientowany kredytobiorca, starający się o pożyczkę mieszkaniową lub na budowę domu, doskonale zdaje sobie sprawę jakie wymagania stawiają przed klientami banki. Konieczne jest przedstawienie dokładnych miesięcznych dochodów i wydatków. Osoby ze stałym zatrudnieniem na umowę o pracę na czas nieokreślony nie mają z tym większych problemów. Gorzej z kredytobiorcami pracującymi na umowę zlecenie, o dzieło czy o pracę na czas określony.

Takie formy zatrudnienia stają się coraz bardziej popularne. Szczególnie młode osoby mają problem ze znalezieniem pracy ze stałą umową. Jak się jednak okazuje, banki stają się coraz bardziej elastyczne w tej kwestii. Wystarczą rzetelne dowody na udokumentowanie osiąganych zarobków, by otrzymać kredyt hipoteczny.

Brak umowy o pracę na czas nieokreślony należy dobrze wynagrodzić bankowi. Na szczęście nie chodzi tutaj o dodatkowe pieniądze, ale o formalności. Jeśli osiągamy dochody pracując na umowę o dzieło/zlecenie, w większości placówek jest wymagane udokumentowanie osiąganych zarobków w ostatnim roku lub dwóch latach. Jak tego dokonać? Przedstawiając zeznanie podatkowe za ubiegłe 12 miesięcy i/lub wyciąg z konta bankowego z uwzględnionymi przychodami.

Kredyt hipoteczny bez regularnych dochodów jak widać można otrzymać, ale wymaga to dużo więcej formalności. Warunki nie różnią się zbytnio od tych, na które mogą liczyć kredytobiorcy z umową o pracę na czas nieokreślony.

W trudnej sytuacji są również osoby z umową o pracę na czas określony. Ciężko bankowi udowodnić, że będziemy uzyskiwać regularne dochody, pozwalające spłacać kredyt hipoteczny, również po wygaśnięciu aktualnej umowy. Tutaj przydatne okazuje się udokumentowanie osiąganych zarobków w okresie 12-24 miesiące wstecz oraz list intencyjny od aktualnego pracodawcy, z wyrażeniem chęci podjęcia dalszej współpracy po zakończeniu umowy.

Dokładne udokumentowanie osiąganych dochodów jest szczególnie ważne dla obliczenia zdolności kredytowej. Bank może nam bowiem przyznać kredyt hipoteczny na podstawie przedstawionych dowodów (PIT, wyciąg z konta), ale wielkość pożyczki wcale nie musi być zadowalająca.