Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się opłaca?
Spłacany przez wiele lat kredyt hipoteczny towarzyszy nam zarówno w dobrych, jak i złych chwilach. Niekiedy z trudem spłacamy kolejną miesięczną ratę, a innym razem moglibyśmy sobie pozwolić na solidną nadpłatę. Jednak czy wcześniejsza spłata kredytu przyniesie nam oczekiwane oszczędności? Czy każdy nadmiar gotówki warto przeznaczyć na dodatkowe przelewu do kredytodawcy?

Jak to w sprawach finansowych bywa, nie ma jednoznacznego rozwiązanie tego dylematu. Każdy chce zachować dla siebie jak najwięcej pieniędzy. Zarówno my, szukający oszczędności, jak i bank, który na pożyczce musi zarobić. Jeśli wcześniej spłacimy kredyt hipoteczny, spora część odsetek zostanie w naszej kieszeni, jednocześnie uciekając sprzed nosa bankowi. Dlatego nie każda placówka chętnie odbiera wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Właśnie tutaj należy upatrywać największego zagrożenia dla naszych oszczędności. Jeśli w podpisanej umowie kredytowej znalazł się zapis o prowizji za wcześniejszą spłatę, prawdopodobnie regularne płacenie rat nie wyjdzie nam na dobre. 1-5% prowizji może powiększyć zobowiązanie nawet o kilka tysięcy złotych!

Dokładnie przemyśleć sprawę powinni kredytobiorcy spłacający pożyczkę w walucie obcej. Ryzyko utraty dodatkowej gotówki jest tutaj szczególnie wysokie. Tak naprawdę trudno oszacować, jak zachowywać się będą kursy walut w najbliższych kilkunastu miesiącach czy kilku latach. Z jednej strony – możemy sporo zyskać, z drugiej – stracić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Wcześniejsza spłata kredytu pozwala uwolnić się od części odsetek. Bank za każdy dzień naszego zadłużenia, nalicza opłaty zgodne z oprocentowaniem kredytu. Jeśli skrócimy okres spłaty o kilka lat, oszczędności będą spore. Przy dobrym dla nas układzie – brak prowizji, korzystne kursy walut, zdecydowanie warto wysilić się i postarać o wcześniejsze uregulowanie należności.

Regularne nadpłaty są szczególnie polecane osobom z niskim wkładem własnym. Im szybciej będą mogły zrezygnować z obowiązkowego ubezpieczenia, tym więcej gotówki zostanie w portfelu.

Niepewna sytuacja na światowych rynkach sprawia, że banki coraz bardziej zaostrzają przepisy dotyczące kredytów hipotecznych. Z miesiąca na miesiąc maksymalna pożyczana kwota się zmniejsza. Żeby otrzymać duży kredyt, konieczne jest osiąganie wysokich zarobków. Przeciętna rodzina z dwójką dzieci czy młode małżeństwo muszą więc szukać alternatywnych sposobów na powiększenie swojej zdolności kredytowej.

Doświadczeni doradcy kredytowi wypracowali kilka planów, które pozwalają osiągnąć wymagany próg zdolności. Stosując się do porad specjalistów, można otrzymać nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej kredytu hipotecznego. Takie pole manewru powinno wystarczyć wszystkim zainteresowanym. Zatem, jak powiększyć zdolność kredytową?

Solidny klient to dla wszystkich banków na świecie priorytetowa sprawa. Niezależnie od wielkości portfela, każda regularnie spłacająca kredyty osoba może liczyć na specjalne traktowanie. Jest to szczególnie ważne przy kredytach hipotecznych, opiewających na kilkaset tysięcy złotych. W Polsce banki mogą się opierać na opiniach zawartych w Biurze Informacji Kredytowej. Czy dobra historia kredytowa ma jakiekolwiek znaczenie?

Każdy kto choć raz miał problemy z regularnym spłacaniem zobowiązania wobec banku i następnie chciał zaciągnąć kolejny kredyt, pewnie na własnej skórze przekonał się co dla instytucji finansowych znaczy baza danych Biura Informacji Kredytowej. Każdy niekorzystny wpis to zminimalizowanie niemal do zera swoich szans na kredyt hipoteczny.

Nikt nie chce współpracować z osobą nie wartą zaufania. Szczególnie banki, zarabiające na pożyczaniu pieniędzy. Jeśli w grę wchodzą duże kwoty, zachowane środki ostrożności są bardzo restrykcyjne. Historia kredytowa działa jednak również w drugą stronę – pozytywną.

W BIK są przechowywane informacje o wszystkich spłacanych przez daną osobę kredytach. Regularnie spłacane zobowiązanie, to duży plus na naszą korzyść w oczach banku. Chociaż polskie placówki nie przywiązują tak dużej wagi do danych BIK, to np. w Stanach Zjednoczonych z dobrą historią kredytową można zaciągać kolejne kredyty, bez przedstawiania zaświadczeń itd. Warto wtedy spłacać nawet niewielkie zobowiązanie, by otrzymać pozytywny wpis w kredytowej bazie danych.

W Polsce historia kredytowa to jedynie pośredni czynnik wpływający na decyzję banku. Przy kredycie hipotecznym odgrywa jednak znaczącą rolę. Mimo dziesiątek zaświadczeń i dokumentów mających potwierdzić naszą zdolność do płacenia miesięcznych rat, historia w BIK może przekreślić nasz wniosek.Jednak w przypadku gdy jesteśmy solidnymi partnerami, historia kredytowa pozwala mocno negocjować warunki pożyczki. Marża banku może zostać obniżona nawet o kilka dziesiętnych części procenta. W ostatecznym rozrachunku pozwala to na spore oszczędności.

Zdolność kredytowa, nie tylko ta wyliczona przez bank, zawsze zawiera spory margines bezpieczeństwa. Teoretycznie z naszego miesięcznego rodzinnego budżetu kilkaset złotych powinno zostać „wolne”. Można je spożytkować na różne sposoby, ale doradcy kredytowi są zgodni – warto przeznaczyć każdą złotówkę na nadpłatę kredytu.

Spłacanie zobowiązania w tempie szybszym, niż ustalone w umowie, jest szczególnie polecane kredytobiorcom z niskim wkładem własnych. Do chwili osiągnięcia wkładu w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości, naliczane są bowiem dodatkowe składki za ubezpieczenie lub płacimy wyższą marżę. Im szybciej zostanie osiągnięty regulaminowy próg, który pozwoli uwolnić się od dodatkowego oprocentowania, tym prędzej kredyt hipoteczny zostanie spłacony.

Nadpłata kredytu to również szansa na negocjowanie warunków umowy z bankiem. Jeśli co miesiąc dołożymy do standardowej raty kilkaset złotych, kredytodawca spojrzy na nas jak na solidnego partnera – którego żal byłoby stracić. Zmianie na lepsze może ulec przede wszystkim marża kredytu hipotecznego. Nawet kilka dziesiętnych części punktu procentowego obniżki, to oszczędność minimum kilkuset złotych w czasie całego okresu spłaty! Jeśli nasz bank nie jest skłonny do negocjacji, zawsze możemy zapytać o ofertę konkurencję.

Spłacanie kredytu bez żadnych nadpłat sprawia, że dla popularnego na polskim rynku kredytu hipotecznego (na 300 tysięcy złotych, okres spłaty 30 lat, bez wkładu własnego), okres w którym wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wynosi ponad 10 lat! Zapłacimy więc kilka tysięcy złotych za usługę, z której prawdopodobnie nigdy nie skorzystamy. Na dodatek całkowicie niepotrzebnie, bo wystarczy tylko trochę wysiłku i niewielka nadpłata, by dużo szybciej przekroczyć próg 20% wkładu własnego.

Jeszcze do niedawna szybsza spłata kredytu hipotecznego była jednoznaczna z naliczeniem dodatkowej prowizji. Obecnie większość polskich banków nie praktykuje takiego rozwiązania. Nadpłaty są mile widziane i zwiastują dobrą współpracę z kredytobiorcą przez kolejne lata.

Wielkość kredytu hipotecznego jest uzależniona nie tylko od zdolności kredytowej klienta, ale w dużym stopniu od wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości. Wiele banków gwarantuje kredyt hipoteczny nawet do 100% wartości nieruchomości (kilka banków oferuje ponad 100%!), ale konieczne jest wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Pojęcie ubezpieczenie może być tutaj nieco mylące. Usługa za którą płaci klient nie ma bowiem na celu chronienia jego interesów, ale interesów banku. Jeśli kredytobiorca miałby problemy ze spłatą zobowiązania, bank przejmuje nieruchomość. Sprzedanie jej na rynku wtórnym po odpowiedniej cenie nie byłoby jednak łatwe. Dlatego przyjęło się, że kredyt hipoteczny powinien mieć wielkość do 80% wartości nieruchomości. Każda kwota powyżej, wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Jak się okazuje otrzymanie pożyczki na 100% wartości kredytowej nieruchomości to dzisiaj nie problem. Niektóre banki oferują 110-120%! To naprawdę sporo i trzeba się dobrze zastanowić, czy taki kredyt hipoteczny na pewno jest odpowiedni dla naszego portfela.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie należy bowiem do najtańszych usług. Aktualne oferty to około 3,5-4,0% (od kwoty kredytu ponad regulaminowe 80% wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt). Przy niewielkim przekroczeniu progu (np. o zaledwie 5%), ubezpieczenie wyniesie kilkaset złotych. Jednak oferty rzędu 100-110% wartości zabezpieczenia, to już wydatek kilku tysięcy.

Należności za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego trzeba opłacać z góry za 3-5 lat. Każdy musi ponieść ten wydatek z własnej kieszeni. Rzadko jest on wliczany w kredyt hipoteczny (choć niektóre banki oferują taką opcję).
Opisane przykłady dotyczą kredytu hipotecznego w polskich złotych. Dla kredytów walutowych przewidziane są dużo bardziej restrykcyjne przepisy. Odbierając pieniądze na zakup mieszkania/domu w euro czy franku szwajcarskim, nie ma co liczyć na więcej niż 80 – 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Kredyt hipoteczny to produkt dostępny dla szerokiego grona odbiorców. Jednak tylko nieliczna grupa może pozwolić sobie na zakup nieruchomości za pieniądze banku. Naliczane odsetki, formalności konieczne do załatwienia – wszystko to wymaga poświęcenia czasu, pieniędzy oraz zdobycia odpowiedniej wiedzy. Kredyt hipoteczny to przecież nie tylko regularnie płacenie miesięcznych rat!

Załatwianie pożyczki mieszkaniowej czy na budowę domu, podzielone jest na kilka etapów. Niektóre wymagają od kredytobiorcy szczególnej uwagi, a inne tylko pośrednio wpływają na relację z bankiem. Żadnego z podpunktów nie należy jednak lekceważyć. Już od chwili podjęcia decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, konieczna jest dokładność i dociekliwość. Tylko w taki sposób uda nam się znaleźć tani kredyt mieszkaniowy i uniknąć dodatkowych kosztów.

1. Znalezienie najlepszej oferty – korzystając z odstępnych narzędzi (np. porównywarki kredytowe, kalkulatory itp.) oraz pomocy specjalistów (doradcy kredytowi), należy znaleźć najciekawsze oferty spośród dostępnych na rynku. Na pierwszy rzut oka wcale nie muszą być one najtańsze, a jedynie przynieść największe oszczędności przez cały okres spłaty.
2. Przygotowanie dokumentów –każdy bank przedstawi nam listę potrzebnych dokumentów, które będą niezbędne do rozpatrzenia wniosku o kredyt. Brak jednej z wymaganych pozycji może wpłynąć negatywnie na decyzję banku o przyznaniu pożyczki.
3. Decyzja kredytowa banku –chociaż w tym etapie nie potrzebna jest nasza ingerencja, tak naprawdę będzie on kluczowy w procesie załatwiania kredytu. Jeśli bank przyzna nam pieniądze – przejdziemy do dalszych działań.
4. Umowa kredytowa – przed złożeniem podpisu dokładnie zapoznajmy się z jej treścią oraz wszystkimi załącznikami. Niektóre podpunkty umowy przygotowanej przez bank potrafią mocno (negatywnie) zaskoczyć!
5. Wypłata kredytu hipotecznego – z reguły pieniędzy nie otrzymujemy do ręki. Bank przelewa je od razu na wskazane w umowie konto (np. sprzedawcy lub dewelopera). To praktyczne rozwiązanie, zarówno dla nas jak i banku.
6. Dodatkowe formalności – do banku należy jeszcze dostarczyć odpis z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką oraz ubezpieczenie nieruchomości z cesją na odpowiednią instytucję (bank). Ostatnią czynność należy wykonywać co roku!

Przekonanie banku o tym, że jesteśmy solidnym partnerem nie należy do zadań łatwych. Wniosek kredytowy musi być sporządzony skrupulatnie, ze szczególną dbałością o najważniejsze aspekty. Wprawdzie każdy kredytobiorca z dobrą zdolnością kredytową jest łakomym kąskiem dla banku, ale niektórych procedur nie da się ominąć.

Wniosek o kredyt hipoteczny najlepiej sporządzić z doradcą kredytowym. Dobry specjalista potrafi dokładnie określić, na co szczególną uwagę zwraca danych bank. Nie bez znaczenia jest również przygotowanie kompletu dokumentów. Ich listę można znaleźć na stronie internetowej danej placówki w dziale kredytów hipotecznych.

Wzór wniosku o kredyt również powinniśmy znaleźć w wirtualnych zasobach banku. Jeśli nie, to należy niego zapytać w najbliższym oddziale naziemnym. Z góry wykluczając uzyskanie pomocy u doradcy kredytowego z zewnętrznej firmy, warto poprosić o pomoc w wypełnieniu formularzy pracowników banku, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Większość instytucji posiada własnych specjalistów, którzy pomogą nam w każdej kwestii.

Pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego jest uzależnione nie tylko od jego treści. Dużo ważniejsze są nasze predyspozycje do otrzymania pieniędzy na zakup mieszkania czy budowę domu. Co może zaważyć o decyzji banku?

• przeszłość w Biurze Informacji Kredytowej (BIK)
• zobowiązania finansowe w bankach (w tym który ma nam udzielić kredytu oraz w innych)
• wysokie miesięczne wydatki
• wykształcenie i doświadczenie zawodowe
• wartość nieruchomości na którą zaciągamy kredyt hipoteczny
• wiek osób starających się o kredyt

Każdy z wymienionych aspektów może działać zarówno na korzyść, jak i niekorzyść kredytobiorców. Np. wpisy w BIK zawierają informacje na temat wszystkich spłacanych zobowiązań, nie tylko negatywnych – również tych spłacanych terminowo. Niewielkie kredyty (np. gotówkowe) w innych placówkach nie odbiją się znacząco na naszej zdolności kredytowej. Brak opłat za mieszkanie itp. jest mile widziany przez bank.

Przykłady na temat wpływu naszej sytuacji finansowej i życiowej na rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny można mnożyć w nieskończoność. Najważniejsza jest szczerość przed bankiem, by ten nie dowiedział się o naszych wadach z innego miejsca (np. BIK).

Inwestycja we własne mieszkaniu lub dom musi być bardzo dobrze przemyślana. Jednak już na początku pojawia się zasadnicze pytanie: czy nas stać? Właśnie od odpowiedzi na nie powinniśmy zacząć nasze przygotowania do odwiedzin w banku udzielającym kredyty hipoteczne. Zasadniczą sprawą jest nasza zdolność kredytowa. To od niej będzie zależeć, ile kredytodawca może nam pożyczyć pieniędzy pod zastaw hipoteki. Ale nie można również zapominać o własnym zdaniu, które będzie ostatecznym sądem i zwiąże nas z bankiem na kilkanaście lat.

Wspomniana wcześniej zdolność kredytowa jest pierwszą rzeczą, jaką obliczy dla nas bank. Dopiero po jej poznaniu pracownik będzie wiedział, czy rozmawia z przyszłym solidnym klientem, czy jednak każe nam wracać do wynajmowanego mieszkania. Kredyt hipoteczny jest bowiem dobrym zarobkiem dla banku, ale wymaga wielkiej ostrożności. Mogą coś o tym powiedzieć amerykańscy bankierzy, którzy rozdając kredyty bez opamiętania doprowadzili do kryzysu na rynku nieruchomości.

Do obliczenia zdolności kredytowej potrzebne będzie zaświadczenie o zarobkach i informacje o naszej najbliższej rodzinie. To znaczy, kluczowe jest to, czy posiadamy współmałżonka oraz dzieci. Jeśli nasza druga połowa pracuje, automatycznie powiększa się zdolność kredytowa. Zaniżają ją natomiast dzieci, które wymagają nakładów finansowym, a same nie zasilają rodzinnego budżetu.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest okres, na jaki zaciągniemy kredyt hipoteczny oraz nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem. Wydłużając czas spłaty kredytu, zwiększamy swoją zdolność kredytową. Ale nie zapominajmy tutaj o późniejszych konsekwencjach – dużych odsetkach! Jeśli nasze zabezpieczenie hipoteczne ma dużą wartość i zostanie dobrze ocenione przez bank, otrzymamy również możliwość zaciągnięcia większego kredytu.

Jednak nawet jeśli bank wypłacający kredyty hipoteczne złoży nam ofertę na kwotę przewyższającą nasze wymagania, nie dajmy się skusić! Zadłużmy się tylko na tyle, ile wymaga tego sytuacja. Nie należy dać się zwariować i niepotrzebnie płacić w dalszych latach odsetek.

Nawet w momencie, kiedy znajdziemy już teoretycznie najlepszą ofertę na rynku i zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, pozostaną nam do rozwiązania kolejne dylematy. Jednym z nich będzie z pewnością wybór waluty, w jakiej zaciągniemy kredyt. To niezwykle ważne, bo możemy zapewnić sobie duże oszczędności, ale istnieje również ryzyko, że nie trafimy z wyborem i narastające koszty przerosną nawet założone wcześniej prowizje banku. No i nie można w żadnym wypadku zapomnieć, jakie znaczenie będzie miał dla nas spread walutowy.

Po napotkanym nas kryzysie gospodarczym i prawdziwym trzęsieniu ziemi na rynku walut, wielu osób znalazło się w beznadziejnej sytuacji. Jeśli bowiem zaciągnęli kredyt hipoteczny w obcej walucie (a większość osób decydowała się na frank szwajcarski), po mocnym zawahaniu kursów walut okazało się, że do spłacenia pozostanie im prawie połowa więcej, niż zakładali przed laty. Przy takiej sytuacji spread walutowy nie miał większego znaczenia.

Decydując się nawet dziś na kredyt w obcej walucie, musimy liczyć się z niekorzystną dla nas różnicą kursów. Bank wydający kredyty hipoteczne nalicza kwotę do spłacenia na podstawie aktualnego kursu waluty w skupie. Czyli nasze 200 tysięcy złotych zamieni się w większą ilość np. franków szwajcarskich. I już w tym momencie naliczone zostaną nam koszty, spowodowane przez spread walutowy. Wpłacając bowiem ratę, nasze złotówki zostaną zamienione na franki po kursie wyższym (sprzedaży).

Jednak wielu bankierów nadal zaznacza, że kredyt w obcej walucie jest po prostu tańszy. Choć obecnie najwięcej osób decyduje się mimo wszystko na złotówki, z obawy przed zmianami na rynku walut, to ci zaciągający kredyt hipoteczny we frankach czy euro, jak na razie korzystają. Sytuacja zmieni się jedynie, kiedy złotówka mocno straci na wartości. Analitycy nie przewidują jednak na razie takiej okoliczności, więc powinniśmy poważnie przemyśleć o obcej walucie.

Kredyty hipoteczne we frankach i euro są z reguły niżej oprocentowane. Jeśli więc podejmiemy ryzyko i zdecydujemy się na walutę obcą, możemy zaoszczędzić. Jeśli nie spotka nas w ciągu 20-30 lat (w okresie spłaty kredytu) kryzys gospodarczy, prawdopodobnie wyjdziemy na tym bardzo dobrze.

Przy zaciąganiu tradycyjnych pożyczek w banku czy sklepie, zazwyczaj kwota do spłaty podzielona zostaje przez ilość miesięcy i nie mamy możliwości żadnych modyfikacji. Trochę inaczej wygląda ta sprawa, jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty hipoteczne. Tutaj większość banków daje klientowi do wyboru dwie opcje. Można zdecydować się na rodzaj spłaty kredytu w ratach stałych lub malejących. Tutaj mamy już pełną dowolność, ale odpowiedni wybór okazuje się niełatwy. Jest bowiem wiele czynników, które musimy wziąć pod uwagę, decydując się na raty stałe lub malejące.

Żeby wziąć się za analizę swojej sytuacji i dokonać odpowiedniego wyboru, który będzie miał swoje konsekwencje przez następne 20-30 lat, powinniśmy zapoznać się z charakterystyką poszczególnych opcji. Wszystkie opierają się na naszej indywidualnej sytuacji finansowej, dlatego nie można jednoznacznie określić, dla kogo lepsze będą raty stałe, a dla kogo malejące. Jedno jest pewne: wszystkie mają swoje plusy i minusy.

Z ratami stałymi pewnie spotkał się w swoim życiu prawie każdy. To po prostu comiesięczna kwota, którą musimy zapłacić bankowi w zamian za udzieloną wcześniej pożyczkę. Sytuacja komplikuje się, kiedy pod uwagę bierzemy kredyt hipoteczny. Tutaj w grę wchodzą duże pieniądze i długi okres spłaty. Przy ratach stałych, bank nalicza odsetki z góry, za 20-30 lat (w zależności od wybranej opcji). Powstałą w ten sposób kwotę rozdziela przez ilość żądanych miesięcy i przez cały okres kredytowania będziemy płacić stałą stawkę. Pozwala nam to długodystansowo planować wydatki i płacić niewysokie raty.

Drugą opcją do wyboru są raty malejące. W tym wypadku mamy okazję zaoszczędzić, bowiem odsetki naliczane są za pozostały nam do spłaty kapitał. Czyli maleją z każdym miesiącem. Teoretycznie to optymalne rozwiązanie, ale nie dla wszystkich. Początkowe raty będą przecież wysokie, bardzo wysokie. Jeśli więc kogoś stać na poniesienie takich wydatków, może wybrać raty malejące, tym samym ochronić się przed odsetkami i za kilkanaście lat będzie miał mniejsze wydatki.