Jak pokazują wyniki statystyczne z ostatnich kilkunastu miesięcy, banki zadowalają się coraz mniejszą marżą na kredyty hipoteczne. Niektóre placówki w relatywnie krótkim czasie obniżyły ją aż o 1%. Dla klientów byłby to rewelacyjne wiadomości, gdyby nie fakt, że obniżki marży są jedynie rekompensatą za nieustannie rosnące stopy procentowe w Polsce.

Naliczane odsetki od kredytu hipotecznego składają się głównie z marży naliczanej przez bank oraz stałej stopy procentowej. Oprocentowanie jest sumą tych wartości, więc od każdego ze wskaźników zależy, jakie miesięczne raty będzie płacił kredytobiorca. Każdy chce zaoszczędzić jak najwięcej, więc zainteresowani własną nieruchomością klienci nieprzychylnym okiem patrzyli na rosnące stopy procentowe. Na szczęście większość podwyżek została wyrównana przez obniżki marży w największych polskich bankach.

Niestety dla przeciętnego kredytobiorcy zmiany na rynku nie odbiły się znacząco na atrakcyjności kredytów hipotecznych w polskich złotych. Rzeczywiste oprocentowanie prezentuje się bowiem podobnie, jak przez obniżkami ze strony banków.
Obecnie średnia wartość marży naliczanych przez polskie banki to niewiele ponad 1%. W ubiegłym roku było trzeba płacić grubo ponad 2%. Na szczęście większość placówek zdecydowała się na pokaźne promocje, a właściwie stałe zmiany w ofercie. Obecnie najniższy wskaźnik waha się w okolicach 0,85%. W czasie trwania specjalnych promocji, można utrafić na jeszcze lepsze propozycje.

Zacięta walka między bankami o to, kto zaoferuje klientowi niższą marżę, doprowadziła do wielu nieczystych sytuacji. Muszą na to zwrócić szczególną uwagę wszyscy kredytobiorcy! Chodzi o teoretycznie wielkie obniżki (np. 0% marży przez pierwsze 12 miesięcy spłaty kredytu hipotecznego), które w późniejszym okresie okazują się bardzo niekorzystne. Początkowe oszczędności przeradzają się bowiem w wysokie opłaty, np. takie jak marża powyżej 1,5 p. proc. Podczas kilku lat spłaty kredytu hipotecznego, potrafi to solidnie podnieść koszty.

Telewizja, gazety, internet, ulotki – banki wykorzystują wszystkie formy przekazu, by zwrócić uwagę potencjalnego klienta. Kredyty hipoteczne są reklamowane jako łatwo dostępne, tanie i bezpieczne. Wystarczy wczytać się w treść promocyjnej oferty, by zostać zaciekawionym niską marżą, prowizją i niewielkimi miesięcznymi ratami. Jak naprawdę wygląda promocyjna „niska marża”?

Niestety pod przykrywką wielkiej promocji najczęściej kryje się chęć ściągnięcia z kredytobiorców dodatkowej gotówki. Wartości podawane w reklamach dotyczą jedynie kilku pierwszych miesięcy spłaty kredytu hipotecznego. Banki wcale nie kryją takiego założenia (promocje obowiązują z reguły przez pierwsze 6-12 miesięcy), ale nikt nie podaje rzeczywistych odsetek, naliczanych przez następny, znacznie dłuższy, okres spłaty.

Promocję na niską marżą czy prowizję warto dokładnie prześwietlić. Porównanie specjalnych ofert ze standardowymi, dostępnymi w innych bankach, nie powinno nikomu przysporzyć kłopotów. Warto jednak zasięgnąć opinii fachowca – niezależnego doradcy finansowego. Unikniemy w ten sposób ewentualnych pomyłek, których możemy dopuścić się podczas indywidualnego zestawiania poszczególnych ofert kredytów.

Pożądaną wartością jest realna marża, naliczana przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Przy promocyjnej pożyczce, konieczne będzie uśrednienie wielkości marży. Co z tego, że przez pierwsze kilka miesięcy zapłacimy zaledwie dziesiętne części procenta odsetek, jak w dalszym etapie spłaty koszty wzrosną wyraźnie ponad średnią rynkową.

Jak pokazały porównania kredytów hipotecznych dostępnych w promocji, z tymi dostępnymi w standardowej ofercie najlepszych polskich banków, większość super-ofert wypada dużo gorzej od najtańszych kredytów hipotecznych. Oszczędności podniesione przez pierwsze kilka miesięcy, nijak się mają do późniejszych strat, spowodowanych wyraźnym podwyższeniem marży.

Promocyjne kredyty hipoteczne mocno utrudniają skuteczne porównanie kredytów hipotecznych. Wartości podawane przez banki potrafią całkowicie zmienić rezultaty zestawienia.

Jednym z podstawowych czynników wpływających na stosunek wysokości miesięcznych rat do wielkości zaciągniętego kredytu hipotecznego, jest jego oprocentowanie. To po prostu zarobek banku, który pożycza nam pieniądze na zakup lub budowę nieruchomości. Ważne jest więc znalezienie kredytu hipotecznego z niskim oprocentowaniem.

Z pomocą przychodzą nam porównywarki kredytów oraz doradcy finansowi. O ile pierwsze rozwiązanie jest dostępne za darmo, to drugie może pociągnąć za sobą kolejne wydatki. Jednak bardzo często skorzystanie z fachowej pomocy okazuje się wielką zaletą i ostatecznie pozwala na spore oszczędności.

Poszukując kredytu hipotecznego z niskim oprocentowaniem, tak naprawdę trudno wyznaczyć sobie cel. Wysokość odsetek jest bowiem ustalana przez bank według wzoru: stopa oficjalna (ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej) + stopa podstawowa/bazowa (zarobek banku).

Optymalnym rozwiązaniem jest zebranie danych o oprocentowaniu ze wszystkich banków i ich porównanie. W ten sposób uzyskamy rzetelną informację, gdzie otrzymamy najniższe oprocentowanie. Jednocześnie istnieje duża szansa, że znaleziony kredyt hipoteczny będzie najtańszy na rynku!

Oprocentowanie kredytu hipotecznego należy dokładnie przeanalizować. Oczywiście banki w ulotkach reklamowych kuszą nas niskimi wartościami i teoretycznie bardzo atrakcyjnymi warunkach. Realne odsetki mogą jednak znacznie się różnić od tych oferowanych przed podpisaniem umowy. Należy zapytać jak rozkłada się oprocentowanie kredytu na przestrzeni całego okresu spłaty. Często praktykowane jest rozwiązanie, że przez kilka-, kilkanaście miesięcy obowiązuje niskie, promocyjne oprocentowanie, a w dalszym okresie wchodzi w życia inny system naliczania odsetek.

Umiejętnie posługując się kalkulatorem kredytowym, można bez większego problemu przeprowadzić porównanie kredytów hipotecznych, którego wynik będzie miarodajny. Jednak jeśli nie chcemy tracić czasu i ryzykować popełnienia błędu, możemy skorzystać z usług doradcy finansowego. Specjalista w swoich fachu bez większego problemu wytypuje najlepszy dla naszych potrzeb kredyt hipoteczny.

Inwestycja we własne mieszkaniu lub dom musi być bardzo dobrze przemyślana. Jednak już na początku pojawia się zasadnicze pytanie: czy nas stać? Właśnie od odpowiedzi na nie powinniśmy zacząć nasze przygotowania do odwiedzin w banku udzielającym kredyty hipoteczne. Zasadniczą sprawą jest nasza zdolność kredytowa. To od niej będzie zależeć, ile kredytodawca może nam pożyczyć pieniędzy pod zastaw hipoteki. Ale nie można również zapominać o własnym zdaniu, które będzie ostatecznym sądem i zwiąże nas z bankiem na kilkanaście lat.

Wspomniana wcześniej zdolność kredytowa jest pierwszą rzeczą, jaką obliczy dla nas bank. Dopiero po jej poznaniu pracownik będzie wiedział, czy rozmawia z przyszłym solidnym klientem, czy jednak każe nam wracać do wynajmowanego mieszkania. Kredyt hipoteczny jest bowiem dobrym zarobkiem dla banku, ale wymaga wielkiej ostrożności. Mogą coś o tym powiedzieć amerykańscy bankierzy, którzy rozdając kredyty bez opamiętania doprowadzili do kryzysu na rynku nieruchomości.

Do obliczenia zdolności kredytowej potrzebne będzie zaświadczenie o zarobkach i informacje o naszej najbliższej rodzinie. To znaczy, kluczowe jest to, czy posiadamy współmałżonka oraz dzieci. Jeśli nasza druga połowa pracuje, automatycznie powiększa się zdolność kredytowa. Zaniżają ją natomiast dzieci, które wymagają nakładów finansowym, a same nie zasilają rodzinnego budżetu.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest okres, na jaki zaciągniemy kredyt hipoteczny oraz nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem. Wydłużając czas spłaty kredytu, zwiększamy swoją zdolność kredytową. Ale nie zapominajmy tutaj o późniejszych konsekwencjach – dużych odsetkach! Jeśli nasze zabezpieczenie hipoteczne ma dużą wartość i zostanie dobrze ocenione przez bank, otrzymamy również możliwość zaciągnięcia większego kredytu.

Jednak nawet jeśli bank wypłacający kredyty hipoteczne złoży nam ofertę na kwotę przewyższającą nasze wymagania, nie dajmy się skusić! Zadłużmy się tylko na tyle, ile wymaga tego sytuacja. Nie należy dać się zwariować i niepotrzebnie płacić w dalszych latach odsetek.

Banki kuszą nas atrakcyjnymi kredytami, bo to ich główne źródło utrzymania. Prowizja i późniejsze odsetki to pewny zarobek dla placówki, na którą się zdecydujemy. Nic więc dziwnego, że oferty są coraz korzystniejsze dla klienta i ma on dużą wolność wyboru. Tak jest w przypadku okresu spłaty, który możemy określić sami. Teoretycznie to udogodnienie, ale czy na pewno?

Kredyt hipoteczny to najtańsze obecne na rynku zobowiązanie. Jest wypłacany w dużych kwotach, a jego okres spłaty wynosi w niektórych bankach nawet do 50 lat! Takie działania są korzystne dla kredytodawcy, bo zapewnia sobie stałe dochody przez cały ten okres. Dlatego długość okresu, w jakim kredyty hipoteczne klientów zostaną spłacone, jest coraz większa.

Wynika to z prostego rachunku. Załóżmy, że zaciągamy kredyt hipoteczny na 30 lat, z (przykładowym) oprocentowaniem 7%, w wysokości 300 tysięcy złotych. Po całym okresie spłaty zapłacimy za niego ponad 420 tysięcy odsetek! To już niemało, a co stanie się, jeśli wybierzemy oferowane przez bank 40 lat spłaty? Suma narastającego oprocentowania to już prawie 600 tysięcy! To już bardzo duże pieniądze, bo okazuje się, że przyjdzie nam spłacić zaciągnięty przed laty kredyt hipoteczny niemal trzykrotnie.

Trzeba mieć więc na uwadze przyszłe opłaty i rozsądnie podejść do wyboru okresu, w jakim spłacimy zobowiązanie. W podanym wyżej przykładzie, miesięczna rata po wydłużeniu spłaty do 40 lat zmniejszyłaby się jedynie o 150 złotych. Czy warto więc wiązać się z bankiem na dłuższy czas i dodatkowo zapłacić ponad 100 tysięcy odsetek? Odpowiedź na to pytanie jest już w pełni indywidualna, ale jedno jest pewne: jeśli kogoś stać na kredyty hipoteczne z nieco większą ratą i krótszym okresem spłaty, niech bez wahania wybierze taką opcję.

Banki żerują na nieświadomych klientach, oferując mniejsze miesięczne raty i wydłużony okres spłaty. To dla nich czysty zysk, bo jak pokazał przykład, w ciągu 10 lat odsetki za kredyt hipoteczny zwiększają się do nieracjonalnych rozmiarów. Dlatego powinniśmy unikać tego typu „promocji”.

Nawet w momencie, kiedy znajdziemy już teoretycznie najlepszą ofertę na rynku i zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, pozostaną nam do rozwiązania kolejne dylematy. Jednym z nich będzie z pewnością wybór waluty, w jakiej zaciągniemy kredyt. To niezwykle ważne, bo możemy zapewnić sobie duże oszczędności, ale istnieje również ryzyko, że nie trafimy z wyborem i narastające koszty przerosną nawet założone wcześniej prowizje banku. No i nie można w żadnym wypadku zapomnieć, jakie znaczenie będzie miał dla nas spread walutowy.

Po napotkanym nas kryzysie gospodarczym i prawdziwym trzęsieniu ziemi na rynku walut, wielu osób znalazło się w beznadziejnej sytuacji. Jeśli bowiem zaciągnęli kredyt hipoteczny w obcej walucie (a większość osób decydowała się na frank szwajcarski), po mocnym zawahaniu kursów walut okazało się, że do spłacenia pozostanie im prawie połowa więcej, niż zakładali przed laty. Przy takiej sytuacji spread walutowy nie miał większego znaczenia.

Decydując się nawet dziś na kredyt w obcej walucie, musimy liczyć się z niekorzystną dla nas różnicą kursów. Bank wydający kredyty hipoteczne nalicza kwotę do spłacenia na podstawie aktualnego kursu waluty w skupie. Czyli nasze 200 tysięcy złotych zamieni się w większą ilość np. franków szwajcarskich. I już w tym momencie naliczone zostaną nam koszty, spowodowane przez spread walutowy. Wpłacając bowiem ratę, nasze złotówki zostaną zamienione na franki po kursie wyższym (sprzedaży).

Jednak wielu bankierów nadal zaznacza, że kredyt w obcej walucie jest po prostu tańszy. Choć obecnie najwięcej osób decyduje się mimo wszystko na złotówki, z obawy przed zmianami na rynku walut, to ci zaciągający kredyt hipoteczny we frankach czy euro, jak na razie korzystają. Sytuacja zmieni się jedynie, kiedy złotówka mocno straci na wartości. Analitycy nie przewidują jednak na razie takiej okoliczności, więc powinniśmy poważnie przemyśleć o obcej walucie.

Kredyty hipoteczne we frankach i euro są z reguły niżej oprocentowane. Jeśli więc podejmiemy ryzyko i zdecydujemy się na walutę obcą, możemy zaoszczędzić. Jeśli nie spotka nas w ciągu 20-30 lat (w okresie spłaty kredytu) kryzys gospodarczy, prawdopodobnie wyjdziemy na tym bardzo dobrze.