Trudno przewidzieć, jaki scenariusz napisze dla nas życie. Zmiana pracy, polepszenie zarobków, marzenie o własnym domu. Wiele czynników może sprawić, że zechcemy zmienić miejsce zamieszkania. Sytuacja staje się nieco skomplikowana, jeśli nasze obecne mieszkanie zostało zakupione na kredyt hipoteczny. Procedura sprzedaży może się znacznie wydłużyć.

Na początku warto zaznaczyć, że spłacając kredyt na mieszkanie, wcale nie trzeba rezygnować z jego sprzedaży. Banki starają się współpracować ze swoim klientem, a jeśli przedstawiają dobrą ofertę, być może zyskają nowego (kupującego mieszkanie). Dlatego koniecznie zapytajmy w swojej placówce o procedury związane ze sprzedażą kredytowanej nieruchomości. Pracownik banku z pewnością wskaże nam najprostszą drogę.

Podstawowym dokumentem przy sprzedaży mieszkania na kredyt jest zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu. Do tego koniecznie musi być dołączony numer rachunku, na który musimy przelać pieniądze, by uregulować zobowiązania wobec kredytodawcy. Spłata kredytu hipotecznego pozwala na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Cena sprzedaży może oczywiście być ustalona indywidualnie (część pieniędzy jest przeznaczona na spłatę kredytu, część trafia do kieszeni sprzedającego).

Więcej trudności czeka nas w sytuacji, gdy kupujący również zamierza kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny. W tym przypadku konieczne jest uzyskanie dokładnych informacji w banku (lub obu bankach, jeśli kupujący korzysta z usług innej placówki). Z reguły kredyt jest wypłacany w transzach. Jedna część wędruje bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, jako spłata kredytu, a druga na konto samego sprzedającego.

Wbrew pozorom wcześniejsza spłata kredyt hipotecznego, przed sprzedażą mieszkania, nie przysparza wielu kłopotów. Możemy się jedynie natknąć na dodatkowe opłaty. Np. wydanie zgody na wykreślenie hipoteki to około 300 złotych. Uwaga! Niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę – nawet 3-5% wartości kredytu.

Mnogość ofert pojawiających się na rynku oraz zmienna sytuacja gospodarcza sprawiają, że niekiedy przeniesienie kredytu do innego banku może dać ogromne oszczędności. W zależności od tego, na jakich warunkach otrzymaliśmy swoją pożyczkę, a jakie obecnie są dostępne, w naszej kieszeni zostanie nawet 200 złotych… miesięcznie! Oczywiście przy większych kredytach hipotecznych oszczędności mogą być jeszcze większe.

Kluczowym argumentem za zmianą banku jest obniżenie oprocentowania. Chodzi głównie o naliczaną marżę. Jeśli zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w czasie tzw. kryzysu, kiedy najniższa marża wahała się pomiędzy 2-3%, warto spróbować renegocjacji umowy z bankiem. Odmowa zmiany warunków to doskonały argument na nieco większy wysiłek i znalezienie tańszego kredytu.

Obecnie najlepsze banki proponują marżę poniżej jednego punktu procentowego. Oszczędności mogą być więc bardzo pokaźne. Koniecznie zapoznajmy się jednak z dokładnym regulaminem promocji. Wiele placówek gwarantuje minimalną marżę jedynie przez kilkanaście pierwszych miesięcy, a następnie wyraźnie podnosi opłaty.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to coraz popularniejsza usługa. „Podbieranie” klientów konkurencji interesuje przecież każde przedsiębiorstwo, a banki nie stanowią tutaj wyjątku. Przy zmianie kredytodawcy możemy często liczyć na lepsze warunki w porównaniu do standardowej oferty danej instytucji!

Przeniesienie się do innego banku z kredytem nie niesie za sobą wyłącznie oszczędności. Konieczna jest bowiem zmiana wpisu w księdze wieczystej. Na starcie musimy więc wydać 200 złotych. Jednocześnie należy wykupić tzw. ubezpieczenie pomostowe. Do czasu zatwierdzenia zmian w hipotece nieruchomości, przyjdzie nam opłacać polisę (w formie stałej opłaty lub podwyższenia marży).

Każdy kredytobiorca który podpisał umowę kredytową na niezbyt atrakcyjnych warunkach, może bez większych konsekwencji refinansować kredyt w innym banku. Początkowe wydatki (głównie wpis w księdze hipotecznej i ubezpieczenie pomostowe) zostaną szybko zrekompensowane przez niższe oprocentowanie, a tym samym mniejsze miesięczne raty.

Spłata kredytu hipotecznego rozpoczyna się od razu po wypłacie gotówki (chyba że zostały ustalone inne zasady). W zależności od wybranej formy rozliczania, długości spłaty itd., miesięczne raty mogą być na początku całkiem spore. Niestety oprócz standardowego oprocentowania, czeka na nas jeszcze jedna opłata – składka za ubezpieczenie pomostowe lub podwyżka marży.

Ubezpieczenie pomostowe wcale nie jest kolejnym wymysłem, mającym na celu powiększenie skarbca banków. To zabezpieczenie konieczne aż do chwili wpisania kredytodawcy w księgę wieczystą nieruchomości, co w przypadku nie wywiązywania się z umowy przez kredytobiorcę, pomoże zgodnie z prawem przejąć mieszkanie, dom czy działkę na rzecz banku.

Jednak wpis w księdze wieczystej nie następuje od razu po złożeniu wniosku, a tym bardziej wypłaceniu kredytu hipotecznego. Dlatego ubezpieczenie pomostowe to usługa niejako wpisana w ofertę kredytów hipotecznych. Wprawdzie odnosi się bardziej do bezpieczeństwa banku, niż klienta, ale to my, jako kredytobiorcy musimy opłacić polisę.
Forma opłacania składek za ubezpieczenie pomostowe ma różne odmiany. Najbardziej popularna, to zwiększenie marży do czasu wpisania banku w księgę wieczystą. Oprocentowanie wzrasta o około 0,5-2,0%, w zależności od oferty danej placówki. W niektórych bankach do rat jest doliczana stała składka za ubezpieczenie. Z reguły wynosi 0,07-0,1% wartości kredytu hipotecznego, czyli kilkaset złotych.

Duże znaczenie ma stosunek banku do ubezpieczenia pomostowego kredytu wypłacanego w transzach. Jeśli podwyższona marża czy stała składka będą naliczane od całej kwoty pożyczki, a nie wyłącznie od kwoty która fizycznie trafiła w nasze ręce, wydatki z tym związane mogę być liczone w tysiącach złotych!

Warto zauważyć, że na wpis do księgi wieczystej niekiedy trzeba czekać kilka miesięcy. Marża podwyższona o kilka punktów procentowych czy składka naliczana od całego kwoty kredytu hipotecznego, w ostatecznym rozrachunku mogą przybrać ogromne rozmiary, liczone w tysiącach polskich złotych.