Polacy jeszcze do niedawna byli zagorzałymi zwolennikami kredytów hipotecznych w walucie obcej. Oferowane przez banki niskie oprocentowanie i inne korzyści zachęcały do pobierania pieniędzy w euro czy frankach szwajcarskich. Kredyt walutowy niesie jednak za sobą nieprzyjemne konsekwencje. Chodzi głównie o spread walutowy, czyli krótko mówiąc różnice między ceną zakupu sprzedaży waluty. Którą dotychczas ustalał bank…

Niskie marże, brak prowizji. Polskie banki szczególnie zachęcały jeszcze kilka miesięcy temu do kredytu hipotecznego w walucie obcej. Wiele osób się na nie kusiło, niestety nie zdając sobie sprawy z późniejszych konsekwencji. Pomijając oczywiście kursy walut na światowych rynkach, bo na to nikt z detalicznych kredytobiorców nie ma wpływu.

Banki proponując niskie opłaty za prowadzenie kredytu walutowego, odbijały sobie wszystko na przeliczaniu kursów walut, polskie złote – waluta obca. Różnice między ceną zakupu a sprzedaży wynosiły często nawet kilkanaście groszy! Taniej dla kredytobiorców byłoby więc wymienić złotówki w kantorze lub innym banku. Niestety, wtedy kredytodawca naliczał dodatkową prowizję lub wymagał aneksu do umowy kredytowej i cała operacja stawała się nieopłacalna.

Ustawa antyspreadowa na szczęście skutecznie ukróciła ten proceder. Jako kredytobiorca mamy prawo spłacać zobowiązanie w banku od razu w euro czy franku szwajcarskim. Banki nie mają prawa naliczać za to dodatkowych opłat. Waluty możemy natomiast wymienić w prywatnych, tańszych kantorach.

Spłacanie kredytu hipotecznego z dbałością o jak najmniejszy spread walutowy wymaga poświęcenia dużej ilości czasu. Taką formę spłaty należy również dobrze przekalkulować. Wiele kantorów po wprowadzeniu ustawy antyspreadowej podniosło kursy sprzedaży popularnych walut dla kredytów hipotecznych. Jeśli różnica między naszym bankiem, w którym mamy kredyt hipoteczny, a innym miejscem (kantorem/bankiem) jest niewielka, nasz stracony czas i koszty dojazdu mogą się nie zwrócić w postaci mniejszej raty.

Wysokie kursy zagranicznych walut sprawiają, że kredytobiorcy chętnie decydują się na pożyczkę we frankach czy euro. Podczas kilkunastu lat spłaty zobowiązania, można liczyć na spore oszczędności. Szczególnie, że banki z reguły oferują dużo niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego w walucie obcej. Niestety takie rozwiązanie niesie ze sobą kilka minusów, a jednym z nich jest niewątpliwie spread walutowy.

Pojęcie spreadu jest spotykanie nie tylko w przypadku kredytów hipotecznych. Spread walutowy, czyli różnica między kursem kupna i sprzedaży, towarzyszy nam zawsze wtedy, gdy w grę wchodzi wymiana złotówek (lub każdej innej waluty) na funty, franki, euro lub jakąkolwiek inną walutę obcą.

Spread walutowy pozwala na zarobek instytucji trudniącej się w sprzedaży walut obcych. Kantory czy banki zyskują na wspomnianej różnicy między ceną kupna i sprzedaży. Np. euro kupimy po cenie 4,50 zł, a sprzedamy po 4,45 zł. 5 groszy to zarobek obsługującej nas instytucji.

Podobnie jest w przypadku kredytu hipotecznego w walucie obcej. Już w chwili podpisania umowy, spread walutowy powiększa zobowiązanie. Przeliczenie waluta obca – złotówki następuje bowiem po cenie zakupu. Podczas spłaty kredytu również jesteśmy narażeni na niekorzystne różnice (tzw. spread).

Za każdym razem, gdy będziemy spłacać miesięczną ratę, bank przeliczy nam wpłacane złotówki na wybraną walutę obcą (w której otrzymaliśmy kredyt hipoteczny). Oczywiście obowiązuje wtedy cena sprzedaży (za jedną jednostkę waluty obcej zapłacimy więcej złotówek).

Część banków zastrzega w umowie, że spłata kredytu hipotecznego musi następować w złotówkach, a wielkość raty zostanie ustalona na podstawie aktualnego kursu walut. Przez cały okres spłaty na wymianach bank zarabia nawet kilka tysięcy złotych. A my, rzecz jasna, tracimy.

Rozwiązaniem byłoby znalezienie kantoru, który oferuje korzystne kursy walut. Niestety, na dłuższą metę trudno spłacać kredyt hipoteczny, wymieniając złotówki na inną walutę poza bankiem. Tak naprawdę należy wliczyć spread walutowy w danym banku w koszty kredytu.

Inwestycja we własne mieszkaniu lub dom musi być bardzo dobrze przemyślana. Jednak już na początku pojawia się zasadnicze pytanie: czy nas stać? Właśnie od odpowiedzi na nie powinniśmy zacząć nasze przygotowania do odwiedzin w banku udzielającym kredyty hipoteczne. Zasadniczą sprawą jest nasza zdolność kredytowa. To od niej będzie zależeć, ile kredytodawca może nam pożyczyć pieniędzy pod zastaw hipoteki. Ale nie można również zapominać o własnym zdaniu, które będzie ostatecznym sądem i zwiąże nas z bankiem na kilkanaście lat.

Wspomniana wcześniej zdolność kredytowa jest pierwszą rzeczą, jaką obliczy dla nas bank. Dopiero po jej poznaniu pracownik będzie wiedział, czy rozmawia z przyszłym solidnym klientem, czy jednak każe nam wracać do wynajmowanego mieszkania. Kredyt hipoteczny jest bowiem dobrym zarobkiem dla banku, ale wymaga wielkiej ostrożności. Mogą coś o tym powiedzieć amerykańscy bankierzy, którzy rozdając kredyty bez opamiętania doprowadzili do kryzysu na rynku nieruchomości.

Do obliczenia zdolności kredytowej potrzebne będzie zaświadczenie o zarobkach i informacje o naszej najbliższej rodzinie. To znaczy, kluczowe jest to, czy posiadamy współmałżonka oraz dzieci. Jeśli nasza druga połowa pracuje, automatycznie powiększa się zdolność kredytowa. Zaniżają ją natomiast dzieci, które wymagają nakładów finansowym, a same nie zasilają rodzinnego budżetu.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest okres, na jaki zaciągniemy kredyt hipoteczny oraz nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem. Wydłużając czas spłaty kredytu, zwiększamy swoją zdolność kredytową. Ale nie zapominajmy tutaj o późniejszych konsekwencjach – dużych odsetkach! Jeśli nasze zabezpieczenie hipoteczne ma dużą wartość i zostanie dobrze ocenione przez bank, otrzymamy również możliwość zaciągnięcia większego kredytu.

Jednak nawet jeśli bank wypłacający kredyty hipoteczne złoży nam ofertę na kwotę przewyższającą nasze wymagania, nie dajmy się skusić! Zadłużmy się tylko na tyle, ile wymaga tego sytuacja. Nie należy dać się zwariować i niepotrzebnie płacić w dalszych latach odsetek.

Nawet w momencie, kiedy znajdziemy już teoretycznie najlepszą ofertę na rynku i zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, pozostaną nam do rozwiązania kolejne dylematy. Jednym z nich będzie z pewnością wybór waluty, w jakiej zaciągniemy kredyt. To niezwykle ważne, bo możemy zapewnić sobie duże oszczędności, ale istnieje również ryzyko, że nie trafimy z wyborem i narastające koszty przerosną nawet założone wcześniej prowizje banku. No i nie można w żadnym wypadku zapomnieć, jakie znaczenie będzie miał dla nas spread walutowy.

Po napotkanym nas kryzysie gospodarczym i prawdziwym trzęsieniu ziemi na rynku walut, wielu osób znalazło się w beznadziejnej sytuacji. Jeśli bowiem zaciągnęli kredyt hipoteczny w obcej walucie (a większość osób decydowała się na frank szwajcarski), po mocnym zawahaniu kursów walut okazało się, że do spłacenia pozostanie im prawie połowa więcej, niż zakładali przed laty. Przy takiej sytuacji spread walutowy nie miał większego znaczenia.

Decydując się nawet dziś na kredyt w obcej walucie, musimy liczyć się z niekorzystną dla nas różnicą kursów. Bank wydający kredyty hipoteczne nalicza kwotę do spłacenia na podstawie aktualnego kursu waluty w skupie. Czyli nasze 200 tysięcy złotych zamieni się w większą ilość np. franków szwajcarskich. I już w tym momencie naliczone zostaną nam koszty, spowodowane przez spread walutowy. Wpłacając bowiem ratę, nasze złotówki zostaną zamienione na franki po kursie wyższym (sprzedaży).

Jednak wielu bankierów nadal zaznacza, że kredyt w obcej walucie jest po prostu tańszy. Choć obecnie najwięcej osób decyduje się mimo wszystko na złotówki, z obawy przed zmianami na rynku walut, to ci zaciągający kredyt hipoteczny we frankach czy euro, jak na razie korzystają. Sytuacja zmieni się jedynie, kiedy złotówka mocno straci na wartości. Analitycy nie przewidują jednak na razie takiej okoliczności, więc powinniśmy poważnie przemyśleć o obcej walucie.

Kredyty hipoteczne we frankach i euro są z reguły niżej oprocentowane. Jeśli więc podejmiemy ryzyko i zdecydujemy się na walutę obcą, możemy zaoszczędzić. Jeśli nie spotka nas w ciągu 20-30 lat (w okresie spłaty kredytu) kryzys gospodarczy, prawdopodobnie wyjdziemy na tym bardzo dobrze.

Po wielkim zatrzęsieniu, jakie spotkało nas jakiś czas temu na rynku walut, wiele osób zaczęło panikować i zdecydowało się na przewalutowanie kredytu hipotecznego. Jeśli były to decyzje w pełni przemyślane – bardzo dobrze, w przypadku ewentualnych strat będziemy mogli winić tylko siebie. Gorzej, jeśli wszystko odbyło się pod wpływem impulsu i za kilka lat okaże się, że nasz kredyt hipoteczny kosztował górę pieniędzy i przewalutowanie było całkowicie zbędne.

Nieodzowne wahania kursów walut są w większości przypadków czasowe i po pewnym okresie niepewności stabilizują się. Z tą zasadą trzeba zaprzyjaźnić się i kurczowo trzymać, jeśli zdecydujemy się na kredyt hipoteczny w walucie obcej. Nasze kwoty do spłacenia, przeliczane na złotówki, pewnie będą ulegać zmianą w czasie okresu spłaty, wynoszącym przeważnie od 20 do 30 lat. Nie ma więc co zbyt pochopnie podejmować decyzji o zmianie waluty naszego kredytu.

Banki z reguły nie utrudniają zadania i pozwalają, często bez prowizji, zmienić walutę naszego zobowiązania (choć w niektórych placówkach będzie to wymagało zapłaty dodatkowej prowizji od 0,5 do 1,5 procenta pożyczonego kapitału). Dlatego tak dużo osób decydowało się na zmianę waluty w czasie okresu spłaty. Kredyty hipoteczny są zobowiązaniami długoterminowymi i w ich przypadku również decyzje powinny być podejmowane z dokładną analizą tego, co może zdarzyć się w przyszłości.

Ponowny powrót do obcej waluty może nas bowiem kosztować dużo więcej. Banki udzielające kredyty hipoteczne naliczają sobie za taką operację prowizję. Do tego dochodzi jeszcze potrzeba pokrycie wartości spreadu walutowego. To właśnie on może mieć kluczową rolę w wyliczeniu rentowności przewalutowania kredytu. Bank przeliczy nam bowiem kredyt na złotówki na podstawie aktualnego kursu. Jeśli wystraszymy się więc kursu franka czy euro, wyższego o 0,50 złotego czy złotówki niż w momencie zaciągania zobowiązania, to w momencie przewalutowania pokryjemy w całości te koszty! Być może warto więc poczekać, aż wartość walut się ustabilizuje i raty za kredyt hipoteczny powrócą do racjonalnego poziomu.