Polacy jeszcze do niedawna byli zagorzałymi zwolennikami kredytów hipotecznych w walucie obcej. Oferowane przez banki niskie oprocentowanie i inne korzyści zachęcały do pobierania pieniędzy w euro czy frankach szwajcarskich. Kredyt walutowy niesie jednak za sobą nieprzyjemne konsekwencje. Chodzi głównie o spread walutowy, czyli krótko mówiąc różnice między ceną zakupu sprzedaży waluty. Którą dotychczas ustalał bank…

Niskie marże, brak prowizji. Polskie banki szczególnie zachęcały jeszcze kilka miesięcy temu do kredytu hipotecznego w walucie obcej. Wiele osób się na nie kusiło, niestety nie zdając sobie sprawy z późniejszych konsekwencji. Pomijając oczywiście kursy walut na światowych rynkach, bo na to nikt z detalicznych kredytobiorców nie ma wpływu.

Banki proponując niskie opłaty za prowadzenie kredytu walutowego, odbijały sobie wszystko na przeliczaniu kursów walut, polskie złote – waluta obca. Różnice między ceną zakupu a sprzedaży wynosiły często nawet kilkanaście groszy! Taniej dla kredytobiorców byłoby więc wymienić złotówki w kantorze lub innym banku. Niestety, wtedy kredytodawca naliczał dodatkową prowizję lub wymagał aneksu do umowy kredytowej i cała operacja stawała się nieopłacalna.

Ustawa antyspreadowa na szczęście skutecznie ukróciła ten proceder. Jako kredytobiorca mamy prawo spłacać zobowiązanie w banku od razu w euro czy franku szwajcarskim. Banki nie mają prawa naliczać za to dodatkowych opłat. Waluty możemy natomiast wymienić w prywatnych, tańszych kantorach.

Spłacanie kredytu hipotecznego z dbałością o jak najmniejszy spread walutowy wymaga poświęcenia dużej ilości czasu. Taką formę spłaty należy również dobrze przekalkulować. Wiele kantorów po wprowadzeniu ustawy antyspreadowej podniosło kursy sprzedaży popularnych walut dla kredytów hipotecznych. Jeśli różnica między naszym bankiem, w którym mamy kredyt hipoteczny, a innym miejscem (kantorem/bankiem) jest niewielka, nasz stracony czas i koszty dojazdu mogą się nie zwrócić w postaci mniejszej raty.

Polskie firmy to w dużej części mikroprzedsiębiorstwa, jednoosobowe lub zatrudniające niewielką ilość osób. Wynajmowanie lub kupno osobnej nieruchomości z przeznaczeniem na siedzibę staje się wtedy nieopłacalne. Dlatego wiele osób jest zainteresowanych kredytem hipotecznym na mieszkanie/dom, z przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Komercyjna część zajmuje wtedy tylko pewną część budynku.

Taka operacja wcale nie jest prosta. Banki przykładają szczególną uwagę do finansowanej nieruchomości, będącej jednocześnie zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Precyzyjne określenie przeznaczenia budynku, a tym samym jego wartości jest kluczową kwestią. Zmiana charakteru kredytu, z detalicznego na firmowy, automatycznie wprowadza wiele niepotrzebnego zamieszania. Nie można również liczyć na promocje i obniżki skierowane do klientów indywidualnych poszukujących kredytu hipotecznego.

Banki starając się rozgraniczyć kredyt mieszkaniowy z kredytem hipotecznym dla firm, pozwalają prowadzić działalność gospodarczą wyłącznie na określonej powierzchni budynku. Z reguły jest to około 20 do 50% całej powierzchni użytkowej. Niektóre placówki przyznanie kredytu uzależniają od rodzaju świadczonych usług.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie/dom, które mają być jednocześnie siedzibą firmy, to okazja na spore oszczędności. Pożyczka jest bowiem udzielana na takich samych zasadach jak klientowi indywidualnemu. Nie od dziś wiadomo, że jako kredytobiorca detaliczny możemy liczyć na atrakcyjne promocje. Często trafia się okazja na całkowite ominięcie prowizji i znaczne obniżeni marży naliczanej przez bank.

Chociaż łącząc kredyt mieszkaniowy z firmą otrzymujemy umowę identyczną jak klienci indywidualni, to banki stawiają niekwestionowane wymagania względem stażu przedsiębiorstwa. Podobnie jak przy kredycie dla firm, wymagana jest historia dłuższa niż 6-24 miesiące (w zależności od banku). Tylko w takim przypadku otrzymamy kredyt hipoteczny na nieruchomość, w którym prowadzona będzie działalność gospodarcza.

Każda nieruchomość może stać się zabezpieczeniem kredytu. Również ta należąca do firmy (siedziba, magazyn itd.). Przedsiębiorcy muszą się jednak liczyć z gorszymi warunkami niż klienci indywidualni. Banki stawiają przed partnerami biznesowymi nieco wyższe wymagania. Optymistycznie nie nastraja również ilość formalności potrzebnych do załatwienia przy kredycie hipotecznym dla firm.

Podstawowy warunek, którego nie da się ominąć przy składaniu wniosku o kredyt, to staż firmy. Banki wprawdzie przedstawiają różne wymagania w tej kwestii, ale trudno spodziewać się otrzymania kredytu, kiedy przedsiębiorstwo działa na rynku zaledwie kilka miesięcy. Absolutne minimum dla większości kredytodawców to 6 miesięcy stażu. Popularne są jednak wymogi istnienia firmy od 12 miesięcy lub dwóch lat. Rekordzista nie udziela kredytu dla firm ze stażem poniżej 30 miesięcy!

Kredyt hipoteczny z założenia wymaga dokładnego udokumentowania osiąganych zarobków. Właściciele przedsiębiorstw muszą się liczyć z dużą ilością formalności z tym związanych. Niezbędne będzie przede wszystkim zeznanie finansowe oraz zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego. Banki dodatkowo wymagają rzetelnych informacji na temat obiektu finansowania, czyli nieruchomości.

Chcąc przyciągnąć klientów indywidualnych na kredyty hipoteczne, banki przygotowują liczne promocje. Obniżka marży, brak prowizji i inne udogodnienia. Dla firm rzadko przewiduje się taką ofertę. Przedsiębiorcy muszą się raczej zadowolić podstawowymi parametrami i szukać najlepszej propozycji wśród standardowych produktów polskich banków.

Kredyt hipoteczny dla firm nie jest zbyt popularny i stąd wynika jego trudna dostępność. Wprawdzie sytuacja wygląda lepiej niż jeszcze kilka lat temu, ale zarówno przedsiębiorcy, jak i banki preferują inne rozwiązania. Leasing czy kredyt inwestycyjny są duże częściej wybieranym produktem. Zaciągając kredyt hipoteczny na firmę, trzeba się liczyć z nieco większymi trudnościami, ale nie niemożliwymi do przebycia.

Niepewna sytuacja na światowych rynkach sprawia, że banki coraz bardziej zaostrzają przepisy dotyczące kredytów hipotecznych. Z miesiąca na miesiąc maksymalna pożyczana kwota się zmniejsza. Żeby otrzymać duży kredyt, konieczne jest osiąganie wysokich zarobków. Przeciętna rodzina z dwójką dzieci czy młode małżeństwo muszą więc szukać alternatywnych sposobów na powiększenie swojej zdolności kredytowej.

Doświadczeni doradcy kredytowi wypracowali kilka planów, które pozwalają osiągnąć wymagany próg zdolności. Stosując się do porad specjalistów, można otrzymać nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej kredytu hipotecznego. Takie pole manewru powinno wystarczyć wszystkim zainteresowanym. Zatem, jak powiększyć zdolność kredytową?

Solidny klient to dla wszystkich banków na świecie priorytetowa sprawa. Niezależnie od wielkości portfela, każda regularnie spłacająca kredyty osoba może liczyć na specjalne traktowanie. Jest to szczególnie ważne przy kredytach hipotecznych, opiewających na kilkaset tysięcy złotych. W Polsce banki mogą się opierać na opiniach zawartych w Biurze Informacji Kredytowej. Czy dobra historia kredytowa ma jakiekolwiek znaczenie?

Każdy kto choć raz miał problemy z regularnym spłacaniem zobowiązania wobec banku i następnie chciał zaciągnąć kolejny kredyt, pewnie na własnej skórze przekonał się co dla instytucji finansowych znaczy baza danych Biura Informacji Kredytowej. Każdy niekorzystny wpis to zminimalizowanie niemal do zera swoich szans na kredyt hipoteczny.

Nikt nie chce współpracować z osobą nie wartą zaufania. Szczególnie banki, zarabiające na pożyczaniu pieniędzy. Jeśli w grę wchodzą duże kwoty, zachowane środki ostrożności są bardzo restrykcyjne. Historia kredytowa działa jednak również w drugą stronę – pozytywną.

W BIK są przechowywane informacje o wszystkich spłacanych przez daną osobę kredytach. Regularnie spłacane zobowiązanie, to duży plus na naszą korzyść w oczach banku. Chociaż polskie placówki nie przywiązują tak dużej wagi do danych BIK, to np. w Stanach Zjednoczonych z dobrą historią kredytową można zaciągać kolejne kredyty, bez przedstawiania zaświadczeń itd. Warto wtedy spłacać nawet niewielkie zobowiązanie, by otrzymać pozytywny wpis w kredytowej bazie danych.

W Polsce historia kredytowa to jedynie pośredni czynnik wpływający na decyzję banku. Przy kredycie hipotecznym odgrywa jednak znaczącą rolę. Mimo dziesiątek zaświadczeń i dokumentów mających potwierdzić naszą zdolność do płacenia miesięcznych rat, historia w BIK może przekreślić nasz wniosek.Jednak w przypadku gdy jesteśmy solidnymi partnerami, historia kredytowa pozwala mocno negocjować warunki pożyczki. Marża banku może zostać obniżona nawet o kilka dziesiętnych części procenta. W ostatecznym rozrachunku pozwala to na spore oszczędności.

Mnogość ofert pojawiających się na rynku oraz zmienna sytuacja gospodarcza sprawiają, że niekiedy przeniesienie kredytu do innego banku może dać ogromne oszczędności. W zależności od tego, na jakich warunkach otrzymaliśmy swoją pożyczkę, a jakie obecnie są dostępne, w naszej kieszeni zostanie nawet 200 złotych… miesięcznie! Oczywiście przy większych kredytach hipotecznych oszczędności mogą być jeszcze większe.

Kluczowym argumentem za zmianą banku jest obniżenie oprocentowania. Chodzi głównie o naliczaną marżę. Jeśli zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w czasie tzw. kryzysu, kiedy najniższa marża wahała się pomiędzy 2-3%, warto spróbować renegocjacji umowy z bankiem. Odmowa zmiany warunków to doskonały argument na nieco większy wysiłek i znalezienie tańszego kredytu.

Obecnie najlepsze banki proponują marżę poniżej jednego punktu procentowego. Oszczędności mogą być więc bardzo pokaźne. Koniecznie zapoznajmy się jednak z dokładnym regulaminem promocji. Wiele placówek gwarantuje minimalną marżę jedynie przez kilkanaście pierwszych miesięcy, a następnie wyraźnie podnosi opłaty.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to coraz popularniejsza usługa. „Podbieranie” klientów konkurencji interesuje przecież każde przedsiębiorstwo, a banki nie stanowią tutaj wyjątku. Przy zmianie kredytodawcy możemy często liczyć na lepsze warunki w porównaniu do standardowej oferty danej instytucji!

Przeniesienie się do innego banku z kredytem nie niesie za sobą wyłącznie oszczędności. Konieczna jest bowiem zmiana wpisu w księdze wieczystej. Na starcie musimy więc wydać 200 złotych. Jednocześnie należy wykupić tzw. ubezpieczenie pomostowe. Do czasu zatwierdzenia zmian w hipotece nieruchomości, przyjdzie nam opłacać polisę (w formie stałej opłaty lub podwyższenia marży).

Każdy kredytobiorca który podpisał umowę kredytową na niezbyt atrakcyjnych warunkach, może bez większych konsekwencji refinansować kredyt w innym banku. Początkowe wydatki (głównie wpis w księdze hipotecznej i ubezpieczenie pomostowe) zostaną szybko zrekompensowane przez niższe oprocentowanie, a tym samym mniejsze miesięczne raty.

Zdolność kredytowa, nie tylko ta wyliczona przez bank, zawsze zawiera spory margines bezpieczeństwa. Teoretycznie z naszego miesięcznego rodzinnego budżetu kilkaset złotych powinno zostać „wolne”. Można je spożytkować na różne sposoby, ale doradcy kredytowi są zgodni – warto przeznaczyć każdą złotówkę na nadpłatę kredytu.

Spłacanie zobowiązania w tempie szybszym, niż ustalone w umowie, jest szczególnie polecane kredytobiorcom z niskim wkładem własnych. Do chwili osiągnięcia wkładu w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości, naliczane są bowiem dodatkowe składki za ubezpieczenie lub płacimy wyższą marżę. Im szybciej zostanie osiągnięty regulaminowy próg, który pozwoli uwolnić się od dodatkowego oprocentowania, tym prędzej kredyt hipoteczny zostanie spłacony.

Nadpłata kredytu to również szansa na negocjowanie warunków umowy z bankiem. Jeśli co miesiąc dołożymy do standardowej raty kilkaset złotych, kredytodawca spojrzy na nas jak na solidnego partnera – którego żal byłoby stracić. Zmianie na lepsze może ulec przede wszystkim marża kredytu hipotecznego. Nawet kilka dziesiętnych części punktu procentowego obniżki, to oszczędność minimum kilkuset złotych w czasie całego okresu spłaty! Jeśli nasz bank nie jest skłonny do negocjacji, zawsze możemy zapytać o ofertę konkurencję.

Spłacanie kredytu bez żadnych nadpłat sprawia, że dla popularnego na polskim rynku kredytu hipotecznego (na 300 tysięcy złotych, okres spłaty 30 lat, bez wkładu własnego), okres w którym wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wynosi ponad 10 lat! Zapłacimy więc kilka tysięcy złotych za usługę, z której prawdopodobnie nigdy nie skorzystamy. Na dodatek całkowicie niepotrzebnie, bo wystarczy tylko trochę wysiłku i niewielka nadpłata, by dużo szybciej przekroczyć próg 20% wkładu własnego.

Jeszcze do niedawna szybsza spłata kredytu hipotecznego była jednoznaczna z naliczeniem dodatkowej prowizji. Obecnie większość polskich banków nie praktykuje takiego rozwiązania. Nadpłaty są mile widziane i zwiastują dobrą współpracę z kredytobiorcą przez kolejne lata.

Spłata kredytu hipotecznego rozpoczyna się od razu po wypłacie gotówki (chyba że zostały ustalone inne zasady). W zależności od wybranej formy rozliczania, długości spłaty itd., miesięczne raty mogą być na początku całkiem spore. Niestety oprócz standardowego oprocentowania, czeka na nas jeszcze jedna opłata – składka za ubezpieczenie pomostowe lub podwyżka marży.

Ubezpieczenie pomostowe wcale nie jest kolejnym wymysłem, mającym na celu powiększenie skarbca banków. To zabezpieczenie konieczne aż do chwili wpisania kredytodawcy w księgę wieczystą nieruchomości, co w przypadku nie wywiązywania się z umowy przez kredytobiorcę, pomoże zgodnie z prawem przejąć mieszkanie, dom czy działkę na rzecz banku.

Jednak wpis w księdze wieczystej nie następuje od razu po złożeniu wniosku, a tym bardziej wypłaceniu kredytu hipotecznego. Dlatego ubezpieczenie pomostowe to usługa niejako wpisana w ofertę kredytów hipotecznych. Wprawdzie odnosi się bardziej do bezpieczeństwa banku, niż klienta, ale to my, jako kredytobiorcy musimy opłacić polisę.
Forma opłacania składek za ubezpieczenie pomostowe ma różne odmiany. Najbardziej popularna, to zwiększenie marży do czasu wpisania banku w księgę wieczystą. Oprocentowanie wzrasta o około 0,5-2,0%, w zależności od oferty danej placówki. W niektórych bankach do rat jest doliczana stała składka za ubezpieczenie. Z reguły wynosi 0,07-0,1% wartości kredytu hipotecznego, czyli kilkaset złotych.

Duże znaczenie ma stosunek banku do ubezpieczenia pomostowego kredytu wypłacanego w transzach. Jeśli podwyższona marża czy stała składka będą naliczane od całej kwoty pożyczki, a nie wyłącznie od kwoty która fizycznie trafiła w nasze ręce, wydatki z tym związane mogę być liczone w tysiącach złotych!

Warto zauważyć, że na wpis do księgi wieczystej niekiedy trzeba czekać kilka miesięcy. Marża podwyższona o kilka punktów procentowych czy składka naliczana od całego kwoty kredytu hipotecznego, w ostatecznym rozrachunku mogą przybrać ogromne rozmiary, liczone w tysiącach polskich złotych.

Wielkość kredytu hipotecznego jest uzależniona nie tylko od zdolności kredytowej klienta, ale w dużym stopniu od wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości. Wiele banków gwarantuje kredyt hipoteczny nawet do 100% wartości nieruchomości (kilka banków oferuje ponad 100%!), ale konieczne jest wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Pojęcie ubezpieczenie może być tutaj nieco mylące. Usługa za którą płaci klient nie ma bowiem na celu chronienia jego interesów, ale interesów banku. Jeśli kredytobiorca miałby problemy ze spłatą zobowiązania, bank przejmuje nieruchomość. Sprzedanie jej na rynku wtórnym po odpowiedniej cenie nie byłoby jednak łatwe. Dlatego przyjęło się, że kredyt hipoteczny powinien mieć wielkość do 80% wartości nieruchomości. Każda kwota powyżej, wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Jak się okazuje otrzymanie pożyczki na 100% wartości kredytowej nieruchomości to dzisiaj nie problem. Niektóre banki oferują 110-120%! To naprawdę sporo i trzeba się dobrze zastanowić, czy taki kredyt hipoteczny na pewno jest odpowiedni dla naszego portfela.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie należy bowiem do najtańszych usług. Aktualne oferty to około 3,5-4,0% (od kwoty kredytu ponad regulaminowe 80% wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt). Przy niewielkim przekroczeniu progu (np. o zaledwie 5%), ubezpieczenie wyniesie kilkaset złotych. Jednak oferty rzędu 100-110% wartości zabezpieczenia, to już wydatek kilku tysięcy.

Należności za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego trzeba opłacać z góry za 3-5 lat. Każdy musi ponieść ten wydatek z własnej kieszeni. Rzadko jest on wliczany w kredyt hipoteczny (choć niektóre banki oferują taką opcję).
Opisane przykłady dotyczą kredytu hipotecznego w polskich złotych. Dla kredytów walutowych przewidziane są dużo bardziej restrykcyjne przepisy. Odbierając pieniądze na zakup mieszkania/domu w euro czy franku szwajcarskim, nie ma co liczyć na więcej niż 80 – 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Jak pokazują wyniki statystyczne z ostatnich kilkunastu miesięcy, banki zadowalają się coraz mniejszą marżą na kredyty hipoteczne. Niektóre placówki w relatywnie krótkim czasie obniżyły ją aż o 1%. Dla klientów byłby to rewelacyjne wiadomości, gdyby nie fakt, że obniżki marży są jedynie rekompensatą za nieustannie rosnące stopy procentowe w Polsce.

Naliczane odsetki od kredytu hipotecznego składają się głównie z marży naliczanej przez bank oraz stałej stopy procentowej. Oprocentowanie jest sumą tych wartości, więc od każdego ze wskaźników zależy, jakie miesięczne raty będzie płacił kredytobiorca. Każdy chce zaoszczędzić jak najwięcej, więc zainteresowani własną nieruchomością klienci nieprzychylnym okiem patrzyli na rosnące stopy procentowe. Na szczęście większość podwyżek została wyrównana przez obniżki marży w największych polskich bankach.

Niestety dla przeciętnego kredytobiorcy zmiany na rynku nie odbiły się znacząco na atrakcyjności kredytów hipotecznych w polskich złotych. Rzeczywiste oprocentowanie prezentuje się bowiem podobnie, jak przez obniżkami ze strony banków.
Obecnie średnia wartość marży naliczanych przez polskie banki to niewiele ponad 1%. W ubiegłym roku było trzeba płacić grubo ponad 2%. Na szczęście większość placówek zdecydowała się na pokaźne promocje, a właściwie stałe zmiany w ofercie. Obecnie najniższy wskaźnik waha się w okolicach 0,85%. W czasie trwania specjalnych promocji, można utrafić na jeszcze lepsze propozycje.

Zacięta walka między bankami o to, kto zaoferuje klientowi niższą marżę, doprowadziła do wielu nieczystych sytuacji. Muszą na to zwrócić szczególną uwagę wszyscy kredytobiorcy! Chodzi o teoretycznie wielkie obniżki (np. 0% marży przez pierwsze 12 miesięcy spłaty kredytu hipotecznego), które w późniejszym okresie okazują się bardzo niekorzystne. Początkowe oszczędności przeradzają się bowiem w wysokie opłaty, np. takie jak marża powyżej 1,5 p. proc. Podczas kilku lat spłaty kredytu hipotecznego, potrafi to solidnie podnieść koszty.