Jak to w sprawach finansowych bywa, nie ma jednoznacznego rozwiązanie tego dylematu. Każdy chce zachować dla siebie jak najwięcej pieniędzy. Zarówno my, szukający oszczędności, jak i bank, który na pożyczce musi zarobić. Jeśli wcześniej spłacimy kredyt hipoteczny, spora część odsetek zostanie w naszej kieszeni, jednocześnie uciekając sprzed nosa bankowi. Dlatego nie każda placówka chętnie odbiera wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Właśnie tutaj należy upatrywać największego zagrożenia dla naszych oszczędności. Jeśli w podpisanej umowie kredytowej znalazł się zapis o prowizji za wcześniejszą spłatę, prawdopodobnie regularne płacenie rat nie wyjdzie nam na dobre. 1-5% prowizji może powiększyć zobowiązanie nawet o kilka tysięcy złotych!

Dokładnie przemyśleć sprawę powinni kredytobiorcy spłacający pożyczkę w walucie obcej. Ryzyko utraty dodatkowej gotówki jest tutaj szczególnie wysokie. Tak naprawdę trudno oszacować, jak zachowywać się będą kursy walut w najbliższych kilkunastu miesiącach czy kilku latach. Z jednej strony – możemy sporo zyskać, z drugiej – stracić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Wcześniejsza spłata kredytu pozwala uwolnić się od części odsetek. Bank za każdy dzień naszego zadłużenia, nalicza opłaty zgodne z oprocentowaniem kredytu. Jeśli skrócimy okres spłaty o kilka lat, oszczędności będą spore. Przy dobrym dla nas układzie – brak prowizji, korzystne kursy walut, zdecydowanie warto wysilić się i postarać o wcześniejsze uregulowanie należności.

Regularne nadpłaty są szczególnie polecane osobom z niskim wkładem własnym. Im szybciej będą mogły zrezygnować z obowiązkowego ubezpieczenia, tym więcej gotówki zostanie w portfelu.

Sytuacja osób zainteresowanych sfinansowaniem nieruchomości użytkowanej okresowo nie wygląda najlepiej. Większość banków po prostu boi się udzielać kredytu hipotecznego, zabezpieczonegodomkiem letniskowym. Nawet jeśli mamy już działkę, na której chcemy postawić budynek za niewielką kwotę (do 100 tysięcy złotych), może to nie wystarczyć.

Dobrym sposobem na ominięcie ograniczeń stawianych przez banki, jest budowa domku całorocznego. Nie musi to być duży budynek, ale zamontowanie nawet prowizorycznego ogrzewania rozwiązuje po części sprawę kredytu hipotecznego. Niechęć do domków letniskowych wynika z ewentualnych trudności przy odsprzedaży nieruchomości przez bank (w przypadku gdy kredytobiorca nie spłacą zobowiązania).

Często stawianym limitem jest minimalna wartość kredytu hipotecznego. W ten sposób bank zyskuje pewność, że budynek zostanie wykonany z wysokiej jakości materiałów, z dbałością o każdy element. Ponownie chodzi o atrakcyjność nieruchomości na rynku wtórnym. Najlepsze banki (patrząc oczami osoby szukającej kredytu na domek letniskowy) stawiają próg minimalny na poziomie 20 tysięcy złotych. Kwota ta może sięgać nawet 200 tysięcy!

Wiele banków kredyty hipoteczne traktuje priorytetowo i daje się to odczuć w kontaktach z klientami. Dlatego szukając sposobu na zakup domku letniskowego, warto zapytać w kilku oddziałach o możliwość pożyczki. Niezależnie od respektowanych standardów, bankierzy często dopuszczają możliwość negocjacji. Przy dobrym zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, tak naprawdę można otrzymać pieniądze nawet na niewielki budynek. Konieczne jest jednak poniesienie sporego wysiłku, związanego z przygotowaniem dokumentacji dla banku.

Banki niezależnie od tego, jak atrakcyjną ofertą dysponują, starają się możliwie najbardziej udogodnić życie swoim kredytobiorcom. Zależy im na tym, by raty były spłacane regularnie i bez żadnych kłopotów. Dlatego opcje takie jak opisywane wakacje kredytowe sąszerokoi łatwo dostępne. Gdy nasz rodzinny budżet wymaga podreperowania, wystarczy napisać wniosek, a bank powinien bez żadnych problemów odroczyć nam spłatę wybranej ilości rat.

W zależności od respektowanego regulaminu, poszczególne placówki pozwalają na karencję w spłacie rat od 1 do nawet 24 miesięcy. Oczywiście są również banki, które nie oferują wakacji kredytowych. Najczęściej możemy odpocząć od spłacania rat przez 1, maksymalnie 2 miesiące. Powinno to w zupełności wystarczyć na podreperowanie budżetu.

Warto pamiętać o napisaniu wniosku o wakacje kredytowe w odpowiednim terminie. Jeśli zorientujemy się o braku gotówki w dniu spłaty raty, będzie już zdecydowanie za późno. Należy o tym pomyśleć maksymalnie na 7 dni przed datą ostatecznego przelewu miesięcznej raty. Najlepiej złożyć wniosek na 14-21 dni przed oczekiwaną karencją.

Udanie się na kredytowe wakacje, to jednak nie całkowite uwolnienie się od wydatków. Bank zażąda od nas spłaty naliczanych odsetek, które przecież nieustannie narastają. Niektóre placówki udzielają całkowitej karencji w spłacie, ale odsetki są doliczane do rat w kolejnych miesiącach. Po prostu będę one wyższe niż zazwyczaj. Dlatego lepiej zapłacić kilkaset złotych podczas „wakacji” i nie zadłużać się dodatkowo, bez potrzeby.

Odroczone raty trzeba oczywiście prędzej czy później spłacić. Preferowane rozwiązanie, to po prostu wydłużenie okresu spłaty o kilka miesięcy (w zależności od tego, ile razy skorzystamy z opcji kredytowych wakacji).

Odwrócony kredyt hipoteczny jest skierowany do osób starszych, posiadających prawo własności dowolnej nieruchomości. Po podpisaniu umowy z bankiem, klient otrzymuje gwarancję comiesięcznej wypłaty „wynagrodzenia”. Profity są związane z pośmiertnym przekazaniem nieruchomości na rzecz banku.

Zwykły kredyt hipoteczny spłacamy my, jako nabywcy pewnej nieruchomości. Przy kredycie odwróconym, to bank spłaca wartość mieszkania/domu/działki. Oczywiście ma w tym swój interes. Przede wszystkim należy się spodziewać dość wyraźnego zaniżenia wartości nieruchomości. Np. dla domu wartego 300 tysięcy złotych, wartość zostanie oceniona na 250 tysięcy i taką kwotę maksymalnie otrzyma osoba nawiązująca współpracę z bankiem.

Druga szansa dla instytucji finansowych to sytuacja, gdy klient nie dożyje końca spłaty zobowiązania. Oczywiście umowa w tym przypadku obowiązuje i nieruchomość staje się własnością banku, który to może zarobić potężne pieniądze.

Odwrócony kredyt hipoteczny to jednak nie tylko okazja do żerowania na osobach starszych. To również szansa dla nich na dostatnie, wygodne życie do ostatnich dni. Z comiesięczną wypłatą od banku, można spokojnie korzystać z dostępnych rozrywek, nie martwić się o rachunki itd.

Chociaż odwrócony kredyt hipoteczny wywołuje sporo zainteresowania, to w Polsce nie jest oferowany przez banki. Wszystko przez brak odpowiednich zapisów w prawie, chroniących „kredytobiorcę” (czyli bank) po śmierci „kredytodawcy”.

Roszczenia majątkowe mogłyby trwać latami i nikomu nie wyszłoby to na dobre. Projekt ustawy regulującej zasady udzielania odwróconych kredytów hipotecznych jest gotowy, ale nadal pojawia się wiele kontrowersji i nieścisłości, więc ciężko ocenić kiedy (i czy w ogóle) ten specyficzny produkt finansowy, który jest obecnie bardzo popularny na całym świecie, trafi do oferty banków.

Liczba osób zadłużonych według corocznych statystyk nie spada. Chociaż edukacja finansowa jest coraz lepsza, to nadal wiele osób wpada w długi. Niektórzy przyciągają kłopoty na własne życzenie. Wtedy pozostają radykalne sposoby na ściągnięcie zobowiązania przez bank. Jednak gdy będziemy mieli problemy ze spłatą kredytu hipotecznego z nagłej przyczyny, istnieją sposoby na polubowne rozwiązanie sprawy.

Najrozsądniejszym rozwiązaniem jest niezwłoczne skontaktowanie się z bankiem i poinformowanie o kłopotach. Im dłużej będziemy zwlekać, tym długi osiągną większy rozmiar. Naliczane dodatkowo odsetki nie ułatwiają sprawy. Dlatego należy zapytać, jakie rozwiązanie bank proponuje. Sposobów jest kilka:

• wydłużenie okresu spłaty – zmniejszamy miesięczne raty, kredyt hipoteczny spłacamy kilka lat dłużej, ale w końcowym rozrachunku zapłacimy dużo więcej odsetek.
• wakacje kredytowe – większość banków pozwala wybrać się na tzw. wakacje. Na kilka miesięcy spłata kredytu zostaje wstrzymana, a my mamy szansę na podreperowanie domowego budżetu. Niektóre placówki oferują nawet 12-24 miesięczne wakacje! Oczywiście okres spłaty kredytu również się wydłuża.
• pomoc bliskich – w niektórych sytuacjach (np. śmierć lub choroba jednego z kredytobiorców) warto poprosić o pomoc kogoś bliskiego. Być może będzie nam mógł pomóc w spłacie zobowiązania przez kilka miesięcy, a gdy odzyskamy płynność finansową, uregulujemy dług.

Ostatecznym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i przeniesienie się np. do mniejszego mieszkania. Bank powinien zgodzić się na każde rozwiązanie, zwiastujące poprawę stanu portfela i finansów kredytobiorcy. Nikt nie lubi kłopotów, a dla banku każde opóźnienie jest niedopuszczalne.

Niskie marże, brak prowizji. Polskie banki szczególnie zachęcały jeszcze kilka miesięcy temu do kredytu hipotecznego w walucie obcej. Wiele osób się na nie kusiło, niestety nie zdając sobie sprawy z późniejszych konsekwencji. Pomijając oczywiście kursy walut na światowych rynkach, bo na to nikt z detalicznych kredytobiorców nie ma wpływu.

Banki proponując niskie opłaty za prowadzenie kredytu walutowego, odbijały sobie wszystko na przeliczaniu kursów walut, polskie złote – waluta obca. Różnice między ceną zakupu a sprzedaży wynosiły często nawet kilkanaście groszy! Taniej dla kredytobiorców byłoby więc wymienić złotówki w kantorze lub innym banku. Niestety, wtedy kredytodawca naliczał dodatkową prowizję lub wymagał aneksu do umowy kredytowej i cała operacja stawała się nieopłacalna.

Ustawa antyspreadowa na szczęście skutecznie ukróciła ten proceder. Jako kredytobiorca mamy prawo spłacać zobowiązanie w banku od razu w euro czy franku szwajcarskim. Banki nie mają prawa naliczać za to dodatkowych opłat. Waluty możemy natomiast wymienić w prywatnych, tańszych kantorach.

Spłacanie kredytu hipotecznego z dbałością o jak najmniejszy spread walutowy wymaga poświęcenia dużej ilości czasu. Taką formę spłaty należy również dobrze przekalkulować. Wiele kantorów po wprowadzeniu ustawy antyspreadowej podniosło kursy sprzedaży popularnych walut dla kredytów hipotecznych. Jeśli różnica między naszym bankiem, w którym mamy kredyt hipoteczny, a innym miejscem (kantorem/bankiem) jest niewielka, nasz stracony czas i koszty dojazdu mogą się nie zwrócić w postaci mniejszej raty.

Taka operacja wcale nie jest prosta. Banki przykładają szczególną uwagę do finansowanej nieruchomości, będącej jednocześnie zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Precyzyjne określenie przeznaczenia budynku, a tym samym jego wartości jest kluczową kwestią. Zmiana charakteru kredytu, z detalicznego na firmowy, automatycznie wprowadza wiele niepotrzebnego zamieszania. Nie można również liczyć na promocje i obniżki skierowane do klientów indywidualnych poszukujących kredytu hipotecznego.

Banki starając się rozgraniczyć kredyt mieszkaniowy z kredytem hipotecznym dla firm, pozwalają prowadzić działalność gospodarczą wyłącznie na określonej powierzchni budynku. Z reguły jest to około 20 do 50% całej powierzchni użytkowej. Niektóre placówki przyznanie kredytu uzależniają od rodzaju świadczonych usług.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie/dom, które mają być jednocześnie siedzibą firmy, to okazja na spore oszczędności. Pożyczka jest bowiem udzielana na takich samych zasadach jak klientowi indywidualnemu. Nie od dziś wiadomo, że jako kredytobiorca detaliczny możemy liczyć na atrakcyjne promocje. Często trafia się okazja na całkowite ominięcie prowizji i znaczne obniżeni marży naliczanej przez bank.

Chociaż łącząc kredyt mieszkaniowy z firmą otrzymujemy umowę identyczną jak klienci indywidualni, to banki stawiają niekwestionowane wymagania względem stażu przedsiębiorstwa. Podobnie jak przy kredycie dla firm, wymagana jest historia dłuższa niż 6-24 miesiące (w zależności od banku). Tylko w takim przypadku otrzymamy kredyt hipoteczny na nieruchomość, w którym prowadzona będzie działalność gospodarcza.

Podstawowy warunek, którego nie da się ominąć przy składaniu wniosku o kredyt, to staż firmy. Banki wprawdzie przedstawiają różne wymagania w tej kwestii, ale trudno spodziewać się otrzymania kredytu, kiedy przedsiębiorstwo działa na rynku zaledwie kilka miesięcy. Absolutne minimum dla większości kredytodawców to 6 miesięcy stażu. Popularne są jednak wymogi istnienia firmy od 12 miesięcy lub dwóch lat. Rekordzista nie udziela kredytu dla firm ze stażem poniżej 30 miesięcy!

Kredyt hipoteczny z założenia wymaga dokładnego udokumentowania osiąganych zarobków. Właściciele przedsiębiorstw muszą się liczyć z dużą ilością formalności z tym związanych. Niezbędne będzie przede wszystkim zeznanie finansowe oraz zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego. Banki dodatkowo wymagają rzetelnych informacji na temat obiektu finansowania, czyli nieruchomości.

Chcąc przyciągnąć klientów indywidualnych na kredyty hipoteczne, banki przygotowują liczne promocje. Obniżka marży, brak prowizji i inne udogodnienia. Dla firm rzadko przewiduje się taką ofertę. Przedsiębiorcy muszą się raczej zadowolić podstawowymi parametrami i szukać najlepszej propozycji wśród standardowych produktów polskich banków.

Kredyt hipoteczny dla firm nie jest zbyt popularny i stąd wynika jego trudna dostępność. Wprawdzie sytuacja wygląda lepiej niż jeszcze kilka lat temu, ale zarówno przedsiębiorcy, jak i banki preferują inne rozwiązania. Leasing czy kredyt inwestycyjny są duże częściej wybieranym produktem. Zaciągając kredyt hipoteczny na firmę, trzeba się liczyć z nieco większymi trudnościami, ale nie niemożliwymi do przebycia.

Na początku warto zaznaczyć, że spłacając kredyt na mieszkanie, wcale nie trzeba rezygnować z jego sprzedaży. Banki starają się współpracować ze swoim klientem, a jeśli przedstawiają dobrą ofertę, być może zyskają nowego (kupującego mieszkanie). Dlatego koniecznie zapytajmy w swojej placówce o procedury związane ze sprzedażą kredytowanej nieruchomości. Pracownik banku z pewnością wskaże nam najprostszą drogę.

Podstawowym dokumentem przy sprzedaży mieszkania na kredyt jest zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu. Do tego koniecznie musi być dołączony numer rachunku, na który musimy przelać pieniądze, by uregulować zobowiązania wobec kredytodawcy. Spłata kredytu hipotecznego pozwala na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Cena sprzedaży może oczywiście być ustalona indywidualnie (część pieniędzy jest przeznaczona na spłatę kredytu, część trafia do kieszeni sprzedającego).

Więcej trudności czeka nas w sytuacji, gdy kupujący również zamierza kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny. W tym przypadku konieczne jest uzyskanie dokładnych informacji w banku (lub obu bankach, jeśli kupujący korzysta z usług innej placówki). Z reguły kredyt jest wypłacany w transzach. Jedna część wędruje bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, jako spłata kredytu, a druga na konto samego sprzedającego.

Wbrew pozorom wcześniejsza spłata kredyt hipotecznego, przed sprzedażą mieszkania, nie przysparza wielu kłopotów. Możemy się jedynie natknąć na dodatkowe opłaty. Np. wydanie zgody na wykreślenie hipoteki to około 300 złotych. Uwaga! Niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę – nawet 3-5% wartości kredytu.

Doświadczeni doradcy kredytowi wypracowali kilka planów, które pozwalają osiągnąć wymagany próg zdolności. Stosując się do porad specjalistów, można otrzymać nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej kredytu hipotecznego. Takie pole manewru powinno wystarczyć wszystkim zainteresowanym. Zatem, jak powiększyć zdolność kredytową?